나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32711 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 205-1 제1동 제1층 제124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동 행정복지센터"" 동측에 위치하며, 주위는 각종
규모의 근린생활시설 및 공공기관, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가) : 2015년 4월 20일 사용승인된 일반철골구조 데크플레이트지붕 지상3층
건물 내, 제1층 제124호로서,

외벽 : 석재타일붙임, 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

공부상 ""일반음식점""이며, 현황 공실상태임.

설비내역

본건 소재 건물 내, 통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지 및 경보시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 서측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 각각 소재하며, 본건 단지 내에 주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 노외주차장(2015-03-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 일반음식점이며, 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 205-1 제1동 제1층 제124호에 소재하는 근린상가로, 광주지방법원 2025타경32711호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건의 감정가는 376,000,000원이며, 토지면적은 29.61㎡(약 8.96평), 건물면적은 61.00㎡(약 18.45평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 광주원예농업협동조합의 신청으로 진행되었습니다.

특이사항으로는 공동담보로 진행되며, 공부상에는 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 공실 상태입니다.

등기부상 총 채권액은 360,000,000원입니다.

건물은 2015년 4월 20일 사용승인된 일반철골구조 데크플레이트 지붕의 지상 3층 건물 내 제1층 제124호입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 동측에 위치하고 있습니다.

주변은 다양한 규모의 근린생활시설, 공공기관, 아파트 등이 혼재된 상업지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로 본 물건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통입니다.

북측으로는 왕복 4차선, 서측 및 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 각각 접하고 있으며, 단지 내에 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 노외주차장, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2015년 5월 14일 접수된 광주원예농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

낙찰로 인해 말소될 권리:

말소기준권리인 근저당권 (을4) 및 이에 후순위인 임의경매개시결정 (갑3, 광주원예농업협동조합) 등은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리:

물건명세서상에는 "지상권개요: 비고"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

본 건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권은 주식회사조은에서 김숙자 외 1인에게 매매를 통해 이전되었습니다.

광주원예농업협동조합이 설정한 근저당(360,000,000원)이 말소기준권리이며, 동 조합이 신청한 임의경매(206,907,946원)가 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 나주 혁신도시의 중심 상업지구에 위치하여, 주변에 행정복지센터, 다양한 근린생활시설, 공공기관 및 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

상가로서의 기본적인 수요층이 형성되어 있는 입지입니다.

인근 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

"빛가람동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 다양한 상업 시설 및 공공기관이 주변에 자리하고 있습니다. 아파트 단지들이 인접하여 주거 생활의 편리성도 높습니다.

교통 및 주차:

차량 접근성이 우수하며, 북측 왕복 4차선, 서측 및 남측 왕복 2차선 도로와 인접해 있습니다.

단지 내 주차장 시설이 마련되어 있어 자가 차량 이용이 편리합니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실:

물건이 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익을 바로 창출하기까지 시간이 소요될 수 있습니다. 공실 기간 동안의 관리비 및 공과금 부담을 고려해야 합니다.

임대차 관계 미확인:

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

말소되지 않는 권리:

지상권의 존재 여부에 대한 정보가 불충분하므로, 해당 권리가 존재할 경우 물건 이용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등에 속해 있어 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 및 지구단위계획에 따른 제한 사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 나주 혁신도시의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 행정복지센터 및 다양한 편의시설, 주거 단지와 인접하여 배후 수요가 풍부한 잠재력을 지니고 있습니다.

2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 우수한 교통 접근성과 주차 편의성을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 이는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되지만, 지상권 등 말소되지 않는 권리에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 충분히 검토해야 합니다.

입찰 시에는 감정가, 현재 시세, 예상 임대료, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

나주 혁신도시 중심 상업 지구의 우수한 입지.

행정복지센터 및 공공기관 인접으로 인한 안정적인 유동인구 확보 가능성.

2015년 준공된 비교적 신축 건물.

뛰어난 차량 접근성 및 단지 내 주차 공간 확보.

현재 공실 상태로 인한 시세 대비 저렴한 매입 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

본 물건의 가치 평가를 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다.

추후 상세한 현장 조사와 주변 상권 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되나, 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵지만, 철저한 분석을 통해 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.