나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20926 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 16층 1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1601호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20926 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 16층 1601호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2022년 09월 29일

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 동측으로 대로(폭 35m-30m)에 접하고, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로(폭 8m-10m 또는 8m 미만)에 접하고 있으며, 주로 동측 대로변을 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 도로 관련하여 대로3류(폭 35m-30m)와 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m미만)에 저촉 또는 접함 상태이며, 2024년 08월 16일까지 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022년 10월 18일 접수, 채권액 120,000,000원)

총 체권액: 1,669,500,000원 (등기부 채권 총액 기준)

인수되는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-24

* 확정일자: 2022-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 의 주택임차권은 말소 예정 등기로 확인됩니다. 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 지역 특성: 해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 총 세대수: 294세대

* 총 동수: 4동

* 총 주차대수: 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

5. 생활정보

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 기차역 및 주요 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 317,000,000원이나, 최근(2026년 6월 8일) 동일 물건의 실거래가는 235,000,000원으로 확인되어 감정가 대비 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못했거나, 시세가 하락했을 가능성을 시사합니다.

토지이용계획상 제약: 토지이용계획 상 도로와의 저촉 및 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 이는 개별 아파트 유닛의 사용에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

주변 시설: 익산시 송학동 902번지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)의 존재 여부를 파악한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 권리 관계가 매우 단순한 것이 장점입니다. 모든 근저당권, 임차권 등은 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다. 다만, 감정가액이 최근 실거래가액 및 전세가 시세 대비 높아 보이는 점은 입찰 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 신축이라는 점과 권리 분석의 명확성을 고려할 때, 실거래가 수준에서의 접근이 합리적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 아파트로, 비교적 최신 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

권리관계 무하자: 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 없습니다.

적정 면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)은 일반적인 3~4인 가구가 거주하기에 충분한 면적입니다.

편의시설 및 교통: 단지 주변의 생활 편의시설 접근성과 교통망이 양호하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 전혀 없으므로, 감정가보다는 최근 실거래가 및 전세가 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 (2026년 6월 8일): 235,000,000원

최근 전세가 (2023년): 229,000,000원 ~ 253,000,000원

감정가 (2025년): 317,000,000원

현재 시세를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 실거래가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.