나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [1] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중
제1층 제101호 외 4개호로서
2019.12.30 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-감정평가시 기준 현재 상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32762 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708, 화정동도나우프리아파트 1층 101호

용도: 근린상가

건물 규모: 총 27층 중 1층, 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 12월 30일

감정평가액: 76,000,000원

토지 면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

건물 면적: 109.77㎡ (약 33.20평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치: 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 28일 대한저축은행 근저당 (1,800,000,000원)으로, 본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 3월 18일

* 확정일자: 2025년 5월 22일

* 배당신고일자: 2025년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 3월 18일

* 확정일자: 2025년 5월 22일

* 배당신고일자: 2025년 7월 23일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 지역: 광천동 유스퀘어 복합터미널 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

용도: 근린상가로서 다양한 업종 유치가 가능하며, 주변 주거 단지 및 유동 인구를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

건물 이용 현황: 기준 시점 현재 상가로 이용 중이며, 102호, 103호, 105호는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 유스퀘어 종합버스터미널과 인접하여 광역 교통망 이용이 매우 편리하며, 시내버스 노선도 다양하여 시내 이동이 용이합니다.

주변 시설: 인근에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 상태입니다. 경매 진행 시 다른 담보물의 매각 결과에 따라 채무 관계 변동 가능성이 있습니다.

건물 일부 공실: 현재 건물 내 일부 호실에 공실이 발생하고 있어, 임대 수익률이나 공실률 관리에 대한 고려가 필요합니다.

등기부채권 총액: 총 채권액이 11,800,000,000원으로 매우 높아, 낙찰가율에 따라 매수인의 부담이 가중될 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 주요 교통 요지인 유스퀘어 인근에 위치한 근린상가입니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 총 채권액과 일부 공실 현황은 향후 투자 가치 평가 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 유스퀘어 터미널 인근의 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동 인구.

신축 건물: 2019년 준공으로 현대적인 시설 및 디자인 보유.

권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

상가 투자: 다양한 업종 전환 및 임대 수익 창출 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 76,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 총 채권액 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 높은 채권 총액으로 인한 시장 변동 가능성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.