나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20927 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""장신사거리"" 남측 인근에 소재하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제16층 제1602호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 1-(가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20927 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 16층 1602호

용도: 아파트

건축연도: 2022년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

1.4. 감정가

감정가: 313,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 소재하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉 및 접합

가축사육제한구역 (전부제한구역)

2.4. 인접 도로 상태

동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 근저당 (우리은행, 2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (장은경, 2024-09-06 접수, 249,500,000원) - 전입/확정 2022-11-07

* 근저당 (홍영주, 2023-12-07 접수, 1,300,000,000원)

* 압류 (북구, 2024-12-18 접수)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-15 접수, 249,500,000원) - 본건 경매 개시

총 등기부채권액: 1,669,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 장은경 (보증금 249,500,000원, 차임 0원)

전입일자/확정일자: 2022-11-07

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

참고: 임차인 장은경은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계 0원).

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음")

3.4. 총 권리 분석

본 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 우리은행 근저당 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정임. 임차인 장은경은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

인근 지역은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장신사거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

5.2. 건물 부대시설

아파트 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

총 주차대수: 384대 (지하 자동식 364대, 기타 20대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

전체 채권액이 16억 6천만원 이상으로 높게 형성되어 있어, 경매 진행 시 낙찰가의 변동성이 있을 수 있음.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 도로 저촉 및 접합 사항이 존재함.

가축사육제한구역에 해당함.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로 비교적 양호한 입지 및 생활 조건을 갖추고 있으나, 높은 채권 총액과 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함. 권리 관계는 비교적 명확하며 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 판단되므로, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 상품성 보유.

* 익산시 송학동 지역의 주거 선호도 및 시세 상승 잠재력.

* 명확한 권리 관계 및 낙찰자가 인수해야 할 권리 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 (2026년 6월 8일): 16층, 84.95㎡(전용면적)이 235,000,000원에 거래됨.

최근 전월세 정보 (2023년 7월~11월)의 보증금 최고가: 253,000,000원 (24층)

본건의 감정가는 313,000,000원이지만, 최근 실거래가(235,000,000원) 및 전월세 보증금(최고 253,000,000원)을 고려할 때, 현재 시세는 약 235,000,000원에서 253,000,000원 수준으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 313,000,000원 대비 현재 시세인 235,000,000원에서 253,000,000원 수준을 고려할 때, 인수되는 권리가 없으므로 현재 시세 범위 내에서 합리적인 입찰가를 고려해야 함. 따라서 245,000,000원 에서 260,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.