나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20914 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층 802호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20914 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 802호

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 권리 관계 요약

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 314,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

103동 8층 802호는 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 타일 붙임 및 벽지 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있으며, 아파트로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 사다리형의 평지로, '아파트 부지'로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024년 8월 16일 전부 제한구역)에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박미순

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-27

확정일자: 2023-12-18

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: 임차인 박미순은 대항력이 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리) (2022-10-18)

* 근저당권: 주식회사운강 (334,603,200원, 말소) (2023-12-29)

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 말소) (2023-12-27)

* 주택임차권: 박미순 (247,500,000원, 말소) (2024-09-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소) (2025-05-15)

등기부채권 총액은 1,577,294,456원입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 주변에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일

총 동수: 4동

총 세대수: 294세대

최고층: 27층

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

지하 주차대수는 9대이며, 총 주차 가능 대수는 20대입니다. 전기차 충전기(지상) 8대.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 박미순은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 대로, 소로 등에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점과 토지이용계획상 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 신축 아파트임에도 불구하고 경매로 나오게 된 배경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 사용승인)

* 익산시 송학동 내 아파트 단지로, 주거 편의성이 높음

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음

* 주변 교통 및 생활 환경 양호

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 매매 사례(2026년 6월 8일, 235,000,000원)와 감정가(314,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 보고서 작성 시점의 보수적인 관점에서, 270,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.