나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20922 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 12층 1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제12층 제1204호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원 2025타경20922 (1) 사건으로, 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지 송학크레지움캐슬 103동 12층 1204호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 313,000,000원이며, 토지 면적은 47.49㎡ (약 14.37평)이고, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

해당 아파트는 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층에 위치하며, 2022년 9월 29일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

2. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장과 학곤로16길이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 18일에 접수된 우리은행 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

본 건 등기부등본상 소유권보존(갑1), 근저당권(을1, 을2), 주택임차권(을3), 강제경매(갑2)가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18 접수)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18 접수, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 홍영주 (2023-12-07 접수, 1,300,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 강정임 (2024-10-04 접수, 249,500,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-15 접수) - 말소

등기부채권 총액은 1,669,500,000원입니다.

임차인 현황으로는 강정임 임차인이 있으며, 보증금 249,500,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2022년 11월 30일입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 4일이며, 대항력은 없습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

주변에 "한국농업기술진흥원"이 위치하며, 아파트 단지와 단독 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 27층 건물 중 12층에 위치하며, 내부 마감은 벽지 및 타일 등으로 시공되었습니다.

난방은 도시가스 보일러를 이용하며, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등 아파트 생활에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

송학크레지움캐슬 아파트는 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있으며, 총면적은 34,092.85㎡입니다.

총 주차 대수는 20대 (지하 9대, 지상 11대)로 확인됩니다. (주차 대수 합계 20대)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 강정임은 대항력이 없으며, 관련 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인이 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

* 본 건은 "공동담보" 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이로 인해 해당 부동산만의 가치 변동이나 채무 관계 복잡성을 추가적으로 고려해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용계획에 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으나, 이는 현재 주거 생활에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

익산시 송학동 지역 내 아파트 단지로, 주변 인프라를 활용하여 거주하기에 무리가 없습니다.

다만, 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리보다 후순위의 권리가 모두 소멸되어 법적 하자 없이 취득 가능합니다.

* 지역 내 주거 가치: 아파트 단지로서 안정적인 수요층 확보가 기대됩니다.

* 최근 거래 사례:

* 최근 매매: 2026년 6월 8일, 16층, 235,000,000원 (84.9502㎡)

* 최근 전세: 2023년 11월 24일, 5층, 247,500,000원 (84.9501㎡)

* 최근 전세: 2023년 7월 12일, 24층, 253,000,000원 (84.9502㎡)

이러한 최근 거래 사례를 통해 현재 시세는 2억 3천만 원대에서 2억 5천만 원대 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 313,000,000원입니다.

최근 거래된 매매가는 235,000,000원이며, 최근 전세가는 247,500,000원에서 253,000,000원 사이로 확인됩니다.

이러한 시세 분석을 종합해 볼 때, 감정가는 현재 시장 가치보다 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시세와 감정가의 차이, 그리고 경매 절차에서의 낙찰률 등을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 부동산 시장 동향, 경쟁 상황 등을 추가적으로 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.