나이스옥션 법원경매 군산 2025타경404 [1] 전북특별자치도 군산시 경암동 663-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) - 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 페인트 및 타일 등 마감,
창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

1) 1~3층 : 제2종근린생활시설(사무소),
4층 : 계단실로 이용중임.

설비내역

대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 천정형 냉·난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물만의 매각이며, 건물소유자와 토지소유자가 다름
2. 한편 본건이 소재하는 '경암동 663-1' 토지소유자는 '학교법인 군산광동학원'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경404 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 경암동 663-1

용도: 근린시설

감정가: 265,134,360원

토지면적: 0.00㎡ (별도 매각 대상 아님)

건물면적: 268.01㎡ (약 81.07평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

외벽: 벽돌노출쌓기 및 강화유리 등 마감

내벽: 페인트 및 타일 등 마감

창호: 강화유리 및 새시창

이용상태: 1층~3층은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 4층은 계단실로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천정형 냉난방 설비가 되어 있습니다.

공부와의 차이: 없음

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 경암동 663-1에 소재하고 있습니다.

건물이 소재하는 토지의 면적은 약 3631.7㎡(약 1099평)으로 확인되나, 해당 토지의 소유자는 '학교법인 군산광동학원'입니다.

주변에는 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 특히, 이마트 군산점과 스타필드마켓 군산점이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

경암동은 군산시 내에서 북동부에 위치하며, 군산 시외버스터미널 및 고속버스터미널이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다.

3.2. 교통 및 접근성

군산 시외버스터미널과 고속버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로인 구암3.1로가 인근에 위치하며, 이를 통해 군산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

군산 시내버스 노선이 다수 운행되고 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

3.3. 주변 시설

* 쇼핑: 이마트 군산점, 스타필드마켓 군산점 등 대형마트가 인근에 있습니다.

* 의료: 다사랑의원이 경암동에 위치하며, 동군산병원이 조촌동에 있어 의료 시설 접근이 가능합니다.

* 교육: 군산구암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 관광: 근처에 경암동 철길마을이 있어 관광객들의 발길이 잦은 지역입니다.

3.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 별도 매각 또는 소유주가 상이합니다.

4.2. 권리 관계 요약

* 토지 등기부: 1998년 10월 30일 학교법인 군산광동학원으로 소유권 이전 등기되었습니다.

* 건물 등기부:

* 2014년 2월 14일 유한회사 군장대학기숙사 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리인 하나은행 근저당(2020년 3월 9일, 264,000,000원)을 포함하여 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구에는 압류 및 가압류 내역(군산세무서장, 전북신용보증재단, 전북은행)이 존재하나, 이 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 하나은행의 임의경매 개시 결정(2025년 5월 14일)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 아이비컨설팅

* 보증금: 0원

* 차임: 770,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 정보가 일부 미상인 부분에 대한 주의가 필요합니다.

4.4. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용되고 있으며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

이마트, 스타필드마켓 등 대형 유통시설이 인근에 위치하여 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

군산시 전체적으로 구도심 상권 활성화 사업이 추진되고 있어, 장기적으로 지역 상권의 변화를 기대할 수 있습니다.

군산 시내 주요 상권 중에서는 나운사거리, 수송동 일대, 군산근대화거리 등이 매출액이 높은 것으로 조사되었으며, 경암동 지역 상권의 구체적인 매출 데이터는 파악되지 않았으나, 전반적인 군산시의 상권 활성화 노력 속에서 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

* 주변에 다양한 아파트 단지 및 주택이 있어 배후 주거 수요가 있습니다.

* 이마트, 스타필드마켓 등 대형 마트가 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 군산 시외버스터미널 및 고속버스터미널이 근거리에 위치하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

* 군산구암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 다사랑의원(경암동), 동군산병원(조촌동) 등 의료기관이 존재하여 건강 관리 접근성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물과 토지의 소유권 분리

가장 큰 리스크 요인으로, 본 건은 건물만 매각되며 토지 소유자는 '학교법인 군산광동학원'으로 별개입니다. 이는 향후 건물 소유주와 토지 소유주 간의 토지 사용에 관한 협의가 필요하며, 건물 운영 및 재건축, 증축 등에서 제약이 발생할 수 있습니다.

토지 소유권 분리 상태에서의 건물 철거 또는 인도 청구와 관련된 법적 분쟁 가능성도 완전히 배제할 수는 없습니다.

7.2. 임차인 정보 미상

주식회사 아이비컨설팅의 임차인 정보 중 보증금이 0원으로 기재되어 있고, 다른 세부 정보가 미상입니다. 비록 대항력은 없으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 이용률

건물 4층이 계단실로만 이용되고 있어, 실제 근린생활시설(사무소)로 활용 가능한 면적이 1~3층에 한정됩니다. 건물 전체의 효율적인 활용 방안 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 경암동에 위치한 제2종근린생활시설(사무소) 용도의 4층 건물입니다. 감정가는 2억 6513만 4360원이며, 건물만 매각 대상입니다.

건물 자체는 철근콘크리트조로 건축되었으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 대부분 소멸될 예정이어서 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없고 보증금이 없어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 보입니다.

가장 중요한 특징은 토지 소유주와 건물 소유주가 다르다는 점입니다. 토지 소유자는 학교법인 군산광동학원으로, 이는 향후 건물 이용 및 토지 사용에 관한 협의가 필요한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변에 이마트, 터미널 등 편의시설 및 교통망이 발달해 있으며, 경암동 철길마을 등 관광 명소가 인근에 있습니다.

9. 투자 포인트

* 건물 단독 매각으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 말소기준권리 포함 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 군산 시내 주요 지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,134,360원입니다.

예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 건물 상태, 그리고 가장 중요한 토지 소유권 분리라는 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 토지 소유주와의 관계 설정 및 향후 건물 활용 계획을 명확히 수립한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 건물의 최근 거래 사례, 경암동 상권의 성장 가능성, 그리고 예상되는 토지 사용 협의 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.