나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20915 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층 803호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20915 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정 등기 기준)

사용승인일: 2022년 9월 29일

건축물 규모: 지하 0층, 지상 27층 중 8층

총 세대수: 294세대

총 주차대수: 384대 (건축물대장 기준) [cite: INPUT]

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. [cite: INPUT]

교통상황: 본 건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임. [cite: INPUT]

인접도로: 본 건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함. [cite: INPUT]

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임. [cite: INPUT]

1.2. 권리분석

권리 분석 결과: 본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. [cite: INPUT]

말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 2022-10-18) [cite: INPUT]

임차인 현황:

* 조 : 보증금 247,500,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-10-20, 배당신고일자 2024-08-23. 대항력 없음. [cite: INPUT]

인수되는 권리: 인수 보증금은 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: INPUT]

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 익산시 송학동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. [cite: INPUT]

주변 시설: 단지 인근에 KTX 익산역, 고속버스터미널이 있어 편리한 광역교통망을 갖추고 있습니다. 하나로마트, 주민센터, 롯데시네마 등의 편의시설이 있으며, 익산경찰서, 익산우체국, 송학동주민센터 등 관공서도 인접해 있습니다. 모현공원과 같은 녹지 시설도 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 폐철도부지에 미세먼지 차단숲이 조성될 예정으로, 일부 지역의 녹지 공간 확충이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 동수: 4동

* 총 세대수: 294세대

* 건축 연면적: 34092.85㎡

* 최고층: 27층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

[cite: INPUT]

편의시설: 하나로마트, 롯데시네마, 주민센터 등

교육시설: 영만초등학교, 이리남중학교, 익산시립모현도서관 등이 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

권리상 리스크: 본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정입니다. 임차인 조 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. [cite: INPUT]

물리적/환경적 리스크: 현재까지 확인된 바로는 직접적인 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 폐철도부지 인근 지역에 미세먼지 차단숲 조성이 예정되어 있어, 이와 관련된 공사나 변화가 있을 수 있습니다.

기타 리스크: 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성이 있습니다. 또한, 물건 명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: INPUT]

1.6. 종합의견

본 건은 2022년 준공된 신축 아파트인 송학크레지움캐슬로, 익산시 송학동에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하는 주거 지역으로, 교통, 편의, 교육 시설 이용이 편리합니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 시세 간에 차이가 있어, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 아파트: 2022년에 준공되어 비교적 새 건물입니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 주거 편의시설, 교통, 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아 시세차익 또는 실거주 목적 투자에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 송학크레지움캐슬 아파트의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

이러한 최근 거래 가격을 고려할 때, 본 물건(8층)의 적정 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 5천만원 범위로 추정됩니다. 감정가 3억 1천 3백만원과는 상당한 차이를 보이고 있습니다. [cite: JSON data]

예상 입찰가:

인수되는 보증금이 없고, 최근 시세 및 물건 상태를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 거래된 6층, 14층, 16층의 가격대를 감안할 때, 8층 물건의 적정 입찰가는 약 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 255,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.