나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20918 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1103호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20918 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지지분: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평) - 전용면적

건물지분: 84.9501㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 아파트 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일

건축물 정보: 최고 27층, 103동, 총 294세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

단지 총면적: 34,092.85㎡

주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 미기재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 8대

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

1.3. 2.교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측의 2차선 도로를 통해 주로 출입합니다.

1.3. 3.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25-30미터)(저촉), 소로2류(폭 8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (호림주택주식회사) - 2022-10-18 접수

* 을1: 근저당 (우리은행, 120,000,000원) - 2022-10-18 접수, 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (김정수, 249,500,000원) - 2022-11-04 전입/확정, 2024-09-24 배당신고, 말소

* 갑2: 가압류 (김영실, 875,191,256원) - 2023-12-27 접수, 말소

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사) - 2025-05-15 접수, 말소

등기부채권 총액: 1,244,691,256원

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 김정수

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-11-04

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 배당 절차에 따라 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

1.4. 3.인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.5. 상권분석

1.5. 1.최근 매매 사례

2026년 6월 8일, 84.9502㎡ (약 25.7평) 16층이 235,000,000원 (23500만원)에 거래되었습니다.

1.5. 2.최근 전월세 사례 (보증금 기준)

* 2023년 7월 26일: 84.9502㎡ (약 25.7평) 1층, 보증금 229,000,000원 (22900만원)

* 2023년 7월 12일: 84.9502㎡ (약 25.7평) 24층, 보증금 253,000,000원 (25300만원)

* 2023년 11월 24일: 84.9501㎡ (약 25.7평) 5층, 보증금 247,500,000원 (24750만원)

모든 전월세 사례에서 월세는 0원입니다.

1.5. 3.시세 분석

최근 매매 실거래가는 235,000,000원 수준이며, 전월세 보증금은 229,000,000원에서 253,000,000원 사이입니다. 이는 본건의 감정가 315,000,000원과 비교할 때, 현재 시세가 감정가보다 낮은 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주거 환경

본건은 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주거지역으로서 아파트 단지와 단독 주택, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.6. 2.편의시설 및 주변 환경

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설에 대한 정보는 일반적인 주거 단지 수준으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 3.건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 27층 중 11층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비가 완비되어 있습니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,244,691,256원으로, 감정가 315,000,000원 대비 현저히 높아 경매 취하나 채권 신고율이 높을 가능성이 있습니다.

1.7. 2.임차인 권리

임차인 김정수는 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였습니다. 배당이 부족할 경우 보증금 회수에 문제가 발생할 가능성이 상존하므로, 배당표 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 현재 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.7. 3.토지이용계획

대로3류(폭 25-30미터)(저촉), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉) 등 일부 도로와의 저촉 사항은 향후 건물 증개축 또는 개발 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축급 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 익산시 내에서 무난한 수준이며, 단지 내 편의시설 또한 갖추고 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 감정가 대비 낮은 최근 시세는 투자 시 주의가 필요한 부분입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 배당 절차를 면밀히 살펴야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후화가 적어 즉시 입주 또는 임대 용이, 유지보수 비용 절감 효과.

* 최근 시세 반영: 감정가 대비 낮은 실제 거래가격을 고려하여 합리적인 입찰가 산정 가능.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 주거 지역으로 안정적인 주거 환경 제공.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 매매가 (84.95㎡, 2026년 6월): 235,000,000원

최근 전세 최고가 (84.95㎡, 2023년 7월): 253,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원

현재 시세 및 급매가 수준을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.