나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20923 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 14층 1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 14층 1403호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20923 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원 (31,200만원)

1.2. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정자)

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일

동수: 4개동

세대수: 294세대

최고층: 27층 (본건 14층)

주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.4. 건축물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 (벽식구조)

층수: 지하 0층, 지상 27층 중 14층 1403호

외벽: 석재 및 시멘트 몰타르 위 페인트 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샤시창

설비내역: 기본적인 급배수시설, 위생시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있습니다.

인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

(검색 결과 종합) 주변에 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 학교 시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

(혐오시설 관련) 현재까지 파악된 정보상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않으나, 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예외 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 249,500,000원 (24,950만원)

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 9월 6일

대항력: 없음

비고: 임차권은 말소될 예정입니다.

주의: 임차인 한 은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,244,691,256원 (12억 4,469만원)

주요 등기 내역:

소유권보존 (갑1): 호림주택주식회사

근저당 (을1, 말소기준권리): 우리은행, 120,000,000원

주택임차권 (을2): 한승진, 249,500,000원 (말소 예정)

가압류 (갑2): 김영실, 875,191,256원 (말소 예정)

강제경매 (갑3): 주택도시보증공사, 249,500,000원 (본건 경매 개시)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (매매)

최근 2026년 6월 8일, 본건과 동일한 "송학크레지움캐슬" 아파트 16층 전용면적 84.9502㎡(약 25.7평) 물건이 23,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(31,200만원) 대비 낮은 수준으로, 현 시세는 23,500만원 내외로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

4.2. 최근 임대 시세 동향 (전월세)

2023년 7월, 전용면적 84.9502㎡(약 25.7평) 물건의 전세 보증금은 22,900만원에서 25,300만원 사이에서 계약되었습니다.

2023년 11월에도 유사한 전세 보증금 24,750만원으로 계약된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 및 최근 매매 시세와 유사한 수준입니다.

4.3. 시세 종합 분석

최근 실거래가 및 임대 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 23,500만원 ~ 25,300만원 수준으로 판단됩니다.

신축 아파트(2022년 사용승인)임을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

본건 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다. (구체적 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 입주민을 위한 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 기타 생활 정보

2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트 단지로, 최신 주거 트렌드를 반영한 설비와 시설을 갖추고 있습니다.

단지 내 주차 공간이 충분하여 주차 편의성이 높습니다. (총 384대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 "가축사육제한구역(전부제한구역)"에 해당됩니다. 이는 향후 건축 또는 토지 이용 시 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다. (정보 기재일 2024-08-16 기준)

6.2. 기타 리스크

임차인 현황에서 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 말소되므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차상 예상치 못한 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

공동담보 물건이므로, 본건 외 다른 담보물권의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

(참고: 호림주택(주)의 경영난 및 임대 보증 보험료 관련 입주민들의 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 본건은 경매로 진행되므로 해당 사안과는 직접적인 연관이 없을 수 있으나, 참고 사항으로 인지하는 것이 좋습니다.)

7. 종합 의견

본건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트(2022년 준공)로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준 시세는 23,500만원 수준으로, 감정가 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다. 다만, 토지 이용 계획상의 가축사육제한구역 지정은 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2022년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 최근 실거래가 기준 시세 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 익산시 송학동 지역의 신흥 개발지구 내 위치

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

* 본 건의 최근 실거래가는 23,500만원 (2026년 6월 8일 거래) 수준입니다.

* 임차인의 보증금 24,950만원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 감정가는 31,200만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

* 성공적인 경매를 위해서는 최근 시세인 23,500만원을 기준으로, 입찰 참여자들의 경쟁 상황과 추가적인 조사 비용, 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 권리 분석 결과, 23,500만원 ~ 25,000만원 사이의 입찰가가 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 목표 입찰가는 24,000만원으로 설정하여 입찰에 참여하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.