나이스옥션 법원경매 진주 2025타경678 [1] 경상남도 하동군 화개면 대성리 423 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 화개면 대성리 단천마을회관 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지대내 토지로서
1,2,3,4,5,7,8) 농지임.
6): 토지임야임.

인접 도로상태

기호1),7): 공부상 맹지이나, 북측 일부로 현황 농로를 개설하여 접근 가능함.
기호 2,3,4,5,6,8) 공부상 맹지이며, ""기호1,7""토지를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호2) - 생산관리지역((2012.11.29.)),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호4) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호5) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호6) - 농림지역(2012-11-29), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호7) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호8) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠~㉧이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?수량?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-제시외 수목[감정서상 ㅅ,ㅇ] 매각 포함
-[목록1,7] 토지 일부는 내부 농로를 개설하여 이용중인바 이를 감안하여 평가함
-[목록2~6, 8] 맹지임
-원산업개발주식회사로부터 공사대금 금97,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명
-[목록1~5,7,8] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경678 (1)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 대성리 423

용도: 답 (논)

감정가: 154,288,200원

토지면적: 5586.00㎡ (약 1,688.11평)

토지지분: 5586㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화개악양농업협동조합 (변경 전: 화개농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 하동군 화개면 대성리 단천마을회관 남측 인근에 소재함.

주위환경: 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 공히 부정형 완경사지대 내 토지로서, 대부분 농지(논)이며, 일부는 임야임.

인접 도로상태: 공부상 맹지이나, 북측 일부로 현황 농로가 개설되어 접근 가능하거나, 인접 토지를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역 (2012.11.29.)

* 농림지역 (기호6, 2012-11-29)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 또는 전부 제한)

* 준보전산지 (기호6)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 화개농업협동조합 근저당 (2014.04.03. 접수)

소멸되는 권리:

* 근저당: 화개농업협동조합 (260,000,000원), 원산업개발주식회사 (50,000,000원)

* 임의경매개시결정: 화개악양농업협동조합 (213,956,687원)

인수되는 권리: 현황 등기부상으로는 인수되는 권리가 없음.

유치권: 원산업개발주식회사로부터 공사대금 97,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 낙찰 후 법적 검토가 필요한 부분임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도로 명시된 임차인은 없으나, 혹시 모를 비등기 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

제시외 건물: 감정서상 ㄱ~ㅂ까지의 제시외 건물은 매각에서 제외됨. 그러나 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명하여, 추후 법적 분쟁 가능성이 있음.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주로 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있는 전형적인 농촌 지역에 해당함.

인근에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 없어, 상권 형성은 미미함.

주요 가치는 농업용 토지로서의 효용성에 있음.

1.4. 생활정보

인근에 마을회관이 소재하여 기본적인 생활 기반은 존재함.

주요 편의시설, 교육, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 하는 다소 원거리 위치할 것으로 예상됨.

전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 미해결: 원산업개발주식회사의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 존재함.

농지취득자격증명 필수: 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

맹지: 목록 2~6, 8번 토지는 공부상 맹지로, 토지 이용 및 접근성에 일부 제약이 따를 수 있음.

접근로: 현황 농로를 통해 일부 토지 접근이 가능하나, 공부상 맹지임을 고려하여 도로 확보 방안에 대한 추가 검토 필요.

법정지상권 불확실성: 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명하여, 소유권 행사와 관련하여 분쟁의 소지가 있음.

토지이용 제한: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 지역별 토지이용계획 및 제한 사항으로 인해 용도 변경 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면의 농지 및 임야로 구성된 토지 경매 물건임.

다수의 필지가 맹지이며, 유치권의 존재 및 농지취득자격증명 필요 등 권리 관계 및 취득 과정에 각별한 주의가 요구됨.

주변 환경은 농경지 및 자연림으로, 주로 농업 활동이나 전원생활에 적합한 입지임.

말소기준권리 이하 등기된 모든 권리는 소멸 예정이나, 유치권 및 제시외 건물 관련 법정지상권 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석 및 대비가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

화개면 지역의 농업용 토지로서, 지역 농업 발전이나 특수 작물 재배 등 잠재적 활용 가치.

감정서상 제시외 수목(ㅅ,ㅇ)은 매각에 포함되어 있어, 추가적인 자산 가치 창출 가능성이 있음.

권리 분석 및 법적 쟁점 해결에 대한 전문성이 있다면, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(154,288,200원)를 기준으로, 제시외 건물 제외, 유치권 및 맹지 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

본 보고서에서는 권리 관계, 법적 쟁점 해소 비용, 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석해야 하는바, 정확한 예상 입찰가 산정은 불가함.

입찰 시에는 최저매각가격 이상으로, 유치권 해소 비용, 농지취득자격증명 발급 비용, 법정지상권 관련 예상 비용 등을 충분히 감안하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.