나이스옥션 법원경매 마산 2025타경214 [1] 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 445 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 소재 '평촌마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 취락지대임.

교통상황

본건까지 경형 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지 내 사다리형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측 및 서측(평촌리 445-1번지, 소유자 : ㈜지평 외 5인, 지목 : 대, 현황 : 도로)으로 폭 약 2미터, 및 동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)토지 지상위에 제시외 수목이 수주 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
구조 : 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
(건축년도 : 1948년, 1975년)
외벽 : 몰탈 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2)-1
구조 : 돌담, 토담조 스레이트지붕 단층 건물로서,
(건축년도 : 1981년)
외벽 : 몰탈 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택(공가)으로 이용 중임.
기호(2)-1 : 주택(공가)으로 이용 중임.

설비내역

기호(2)-1건물 내 기본 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단 되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)

공부와의 차이

- 본건 기호(2), (2)-1건물의 귀 제시목록 상 면적(기호(2) : 59.7㎡, 기호(2)-1 : 20㎡)과 현황 실측면적(기호(2) : 약 41.6㎡, 기호(2)-1 : 약 36.5㎡)이 각각 상이한바, 평가목적 등을 고려하여 실측면적에 의거 평가하였는바, 업무 진행시 물적동일성 등을 재확인 하시기 바람.

- 본건 기호(2)-1건물은 공부상 “부속사”로 등재되어 있으나, 현황 “주택” 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(2-1~2-3) 매각포함.
목록1은 주거용 건부지로 이용 중이며, 지상에 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가함.
목록2는 주택으로 이용 중이며, 공부상 면적(단독주택 59.7㎡, 부속사 20㎡)과 실측면적(단독주택 41.6㎡, 부속사 36.5㎡)이 상이함. 목록2의 부속건물은 공부상 부속사이나 현황 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경214 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(2-1~2-3) 매각포함.

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 445

용도: 단독주택

건물 구조:

기호(2): 목조 스레이트지붕 단층 건물 (건축년도: 1948년, 1975년)

기호(2)-1: 돌담, 토담조 스레이트지붕 단층 건물 (건축년도: 1981년)

이용상태: 주택 (공가)

공부상 면적: 단독주택 59.7㎡, 부속사 20㎡

실측 면적: 단독주택 41.6㎡, 부속사 36.5㎡ (일부 면적 차이 발생)

부속건물(기호(2)-1)은 공부상 부속사이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 30,153,500원

토지 면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

토지 지분: 301㎡

건물 면적: 79.70㎡ (약 24.11평)

건물 지분: 79.7㎡

매각대상: 기타 (일괄매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 소재 '평촌마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 취락지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

경형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 평지 내 사다리형이며, 현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

본 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 2미터의 포장도로(평촌리 445-1번지, 타 소유)에 접해 있으며, 동측으로도 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 및 전부 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 1962년 소유권 이전 후, 2022년 상속(김선화 외 6인)을 거쳐 여러 차례 지분 이전 및 강제경매(2022타경103283)가 있었습니다. 말소기준권리는 2025년 5월 14일자 주식회사지평 앞으로 된 임의경매(공유물분할을 위한 경매개시결정, 2025타경214)입니다.

건물 등기부상 소유권 보존 후, 토지 등기부와 동일하게 지분 이전 및 강제경매, 임의경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 명확히 확인된 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계 및 보증금/차임에 대한 정보가 미상이므로, 혹시 모를 잠재적 채무 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 데이터는 건축물표제부 정보를 담고 있으며, 직접적인 주변 부동산 시세 분석 자료를 포함하고 있지 않습니다. 본건의 감정가는 30,153,500원입니다. 해당 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 재매각 이력이 있으며, 시골 지역의 단독주택이라는 점을 감안할 때, 일반적인 시장 시세보다는 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해야 합니다. 주변 유사 물건에 대한 구체적인 실거래가 자료가 제한적이므로, 상세한 시세 조사가 추가로 필요합니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건 소재지인 의령군 궁류면 지역의 구체적인 도시 개발 계획이나 대규모 개발 사업에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 평촌마을은 농촌 마을로서, 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 구비되어 있을 것으로 예상됩니다. 근거리 마을 내 슈퍼마켓, 면사무소 등 기본적인 생활 기반 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교 등 교육시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 기타

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상 간헐적인 농업 관련 냄새나 소음이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물 분할 경매 특성

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 다수의 소유자가 존재하여 향후 소유권 행사 및 관리에 있어 협의의 어려움이나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 재매각 사유

과거 재매각 이력이 존재하므로, 이전 매각 과정에서 발생했던 문제점이나 특이사항이 있었는지 확인이 필요합니다.

6.3. 공부상 면적과 실측 면적 차이

건물의 공부상 면적과 실측 면적 간에 차이가 발생하며, 특히 부속건물의 실측 면적이 공부상 면적보다 크게 나타납니다. 이는 추후 건물 이용 및 재건축 시 문제 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 부합물/종물

제시외 건물(2-1~2-3) 및 부합물/종물이 매각에 포함되어 있습니다. 이들의 현황, 관리 상태, 사용 수익에 미치는 영향 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

6.5. 도로 접합 문제

토지가 인접한 도로 중 일부가 타인 소유이거나 폭이 2미터 내외로 협소하여, 차량 진출입이나 건축법상 도로 요건 충족 여부에 따라 사용 수익에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 가축사육제한구역

계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 사업이나 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할 경매로 인한 복잡성, 재매각 이력, 건물 면적 불일치, 협소한 도로 접합 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 하지만 저렴한 감정가와 함께 토지 소유권을 확보할 수 있다는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매를 통해 합리적인 가격으로 토지 및 건물 취득 가능성.

* 농촌 지역의 단독주택으로, 주말 주택 또는 농가 주택으로 활용 가능성.

* 재매각 이력을 감안한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 30,153,500원입니다. 공유물 분할 경매의 복잡성, 재매각 이력, 시골 지역의 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 80~100% 수준인 약 25,000,000원에서 30,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 낙찰가율은 경쟁 정도 및 현장 조사를 통한 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.