나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1800 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 881-62 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범일동 소재 '범일역(부산1호선) '북서측 인근에 소재하며 주위는 공동주택 및 소규모 점포, 상가, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하고 있으며 제반 입지여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내정류장 및 부산도시철도1호선 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 75m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상5층건으로서(사용승인일 : 1989.11.29),
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

공부상 근린생활시설 및 교육연구시설임.

설비내역

위생급·배수설비, 위생설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물(ㄱ, ㄴ)이 소재하고 있으며, 구조, 면적 및 이용상황 등은 후첨 '건물개황도'를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공부상 근린생활시설 및 교육연구시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경1800 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1800 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 881-62 (신주소: 부산광역시 부산진구 범일로131번길 59)

* 용도: 근린시설 (공부상 근린생활시설 및 교육연구시설)

* 감정가: 2,693,602,640원

* 토지면적: 258.30㎡ (약 78.14평)

* 건물면적: 989.93㎡ (약 299.44평) + 제시외 22.70㎡ (약 6.87평) = 총 1012.63㎡ (약 306.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 범일역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 소규모 점포, 상가, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 75m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 정태병 (소유권이전, 1969-03-11)

* 백설자 (소유권이전, 2020-12-16, 협의분할에 의한 상속)

* 농협은행주식회사 (근저당, 720,000,000원, 2021-04-09, 말소기준권리)

* 농협은행주식회사 (근저당, 120,000,000원, 2022-04-25, 말소)

* 농협은행주식회사 (근저당, 48,000,000원, 2022-09-30, 말소)

* 김미진 (근저당, 100,000,000원, 2025-04-04, 말소)

* 김미진 (임의경매, 2025-05-09, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 정태병 (소유권보존, 2015-07-01)

* 백설자 (소유권이전, 2020-12-16, 협의분할에 의한 상속)

* 농협은행주식회사 (근저당, 720,000,000원, 2021-04-09, 말소기준권리)

* 농협은행주식회사 (근저당, 120,000,000원, 2022-04-25, 말소)

* 농협은행주식회사 (근저당, 48,000,000원, 2022-09-30, 말소)

* 김미진 (근저당, 100,000,000원, 2025-04-04, 말소)

* 김미진 (임의경매, 2025-05-09, 말소)

* 말소기준권리: 2021년 4월 9일자 농협은행주식회사 근저당 (을9 / 을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 상기 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인한 말소 대상 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 개요 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 현황에 따라 대항력 있는 임차인이 존재하거나 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산진구 범천동의 역세권 인근에 위치하며, 공동주택, 소규모 점포, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 입지 여건은 보통 수준으로 평가되며, 근린생활시설 및 상업시설로서의 복합적인 기능 수행이 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동 및 개발이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범일역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변: 공동주택, 상가, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1989년 11월 29일 사용 승인된 건물로, 약 37년 경과되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 총 면적에 포함되는 제시외 건물(22.70㎡)이 있어, 이에 대한 별도의 명도 또는 처리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여, 현 임차인과의 명도 협상 또는 별도 인수 조건 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원이라도 대항력 있는 임차인 존재 가능성)

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있으며, 이는 경매 진행 및 향후 채무 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 근린생활시설 및 교육연구시설로 등재되어 있습니다. 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있으며, 향후 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 인근에 위치한 근린생활시설 및 교육연구시설 용도의 건물입니다. 교통 접근성이 우수하고 일반상업지역에 해당하여 상업 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 제시외 건물 포함 등으로 인한 명도 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 건축물의 노후화는 리스크 요인이 될 수 있으므로, 향후 유지보수 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 범일역이 인근에 있어 교통 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 일반상업지역: 상업시설로서의 활용 가치가 높으며, 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 토지 권리에 대한 별도 부담이 없습니다.

* 수익 잠재력: 상업지역 내 위치와 역세권의 이점을 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 2,693,602,640원입니다.

* 본 물건은 입지 조건이 우수하고 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있으나, 건축물 노후화 및 임대차 현황 미상 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크, 명도 가능성, 향후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 80~90% 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 2,154,882,112원 ~ 2,424,242,376원)

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.