나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5331 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1167-1 재송센텀뷰 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""반산초등학교"" 동측 인근에 위치하는 재송센텀뷰
4층 402호로서, 부근은 중소규모 공동주택, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일 : 2017년 04월 11일)
외벽 : 석재 붙임 및 스톤코트, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,
공동현관문설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설
및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5331 (1) 사건의 부산광역시 해운대구 재송동 1167-1 재송센텀뷰 4층402호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1167-1 재송센텀뷰 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

* 건물면적: 44.16㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 4층 402호

* 사용승인일: 2017년 04월 11일

* 이용상태: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "반산초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 중소규모 공동주택, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지형상: 남서하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 공동주택, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 을구 2번 전세권 설정 (권리자: 한가지, 100,000,000원) - 말소 예정

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 한가지, 100,000,000원) - 말소 예정 (단, 물건명세서 참고)

* 갑구 11번 임의경매 (권리자: 한가지, 100,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 한가지

* * 보증금: 1,100,000,000원 (11억 원) - (입력된 정보에 11억으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권/임차권 금액과 차이가 커서 110,000,000원(1억 1천만원)으로 추정됩니다.)

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2017-12-21

* * 확정일자: 2017-11-23

* * 대항력: 없음

* * 비고: 채권자(한OO)와 임차인(한가지)의 이름이 유사하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 주택임차권등기(2025. 3. 31. 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 을구 2번은 전세권으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 안내를 최우선으로 고려해야 합니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 인근 시세:

* 정산센텀빌B동 (2015년식, 59.8㎡): 2026년 3월 1억 6,900만원 거래 (약 282.6만원/㎡)

* 정산센텀빌A동 (2015년식, 51.82㎡): 2026년 3월 1억 1,000만원 거래 (약 212.2만원/㎡)

* 본건(44.16㎡)의 감정가 1억 4,600만원은 인근 거래 사례 대비 중간 이상의 수준입니다.

* 상권 특성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 반산초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 을구 2번 주택임차권(100,000,000원)이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 총 매수 비용에 추가적인 부담이 될 수 있습니다. (임차인 현황상의 보증금 1.1억과 등기부상 권리 금액 1억의 차이, 대항력 없음 vs 인수 조건 등 정보의 불일치로 인한 불확실성이 존재합니다.)

* 정보 불일치: 임차인 현황과 등기부등본, 물건명세서 간 보증금 액수 및 권리 소멸 여부에 대한 차이가 존재하여 면밀한 조사가 필요합니다.

* 채권자 겸 임차인: 경매 신청 채권자(한가지)가 임차인과 동일인으로 보이며, 이는 일반적인 경매 물건과 다른 특이사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 해운대구 재송동에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 반산초등학교 인근에 자리하여 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 측면에서, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' (을구 2번 주택임차권, 100,000,000원)의 인수 가능성이 큰 리스크로 작용합니다. 임차인 현황상의 보증금과 대항력 유무가 등기부 및 물건명세서와 상이한 부분이 있어, 실제 인수해야 할 금액이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2017년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태가 기대됩니다.

* 해운대구라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여 시세 대비 저가로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 인수 조건 권리(을구 2번 주택임차권): 100,000,000원 (물건명세서 기반 추정)

* 안전한 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감정가 이하로 맞춘다는 가정 하에, 최대 입찰가는 약 46,000,000원 (146,000,000원 - 100,000,000원)으로 산정됩니다.

* 다만, 권리 관계의 복잡성과 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 총 매수 비용이 감정가 수준을 넘지 않도록, 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (예상 입찰가: 45,000,000원)

* 주변 혐오시설 정보:

* 본 물건 소재지 주변을 지도 서비스 등으로 확인한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.