나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31224 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 68 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종
근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호2) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.
- 기호3) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주상나지'로 이용중임.
- 기호4) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호2,3) : 동측으로 노폭 약 15미터 내외 및 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호4) : 본건이 노폭 약 1미터 내외의 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호2,4) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(전주교대부설초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(초록1)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,
지적재조사사업지구(2018-03-13)(서서학지구), <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
- 기호3) : 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(전주교대부설초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(초록1)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,
지적재조사사업지구(2018-03-13)(서서학지구), <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-가) 시멘트 벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 조립식판넬지붕 3층 건물로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1-가)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호1-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호1-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31224 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 68

용도: 단독주택

감정가: 201,986,650원

토지면적: 140.40㎡ (약 42.47평)

토지지분: 140.4㎡ (약 42.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.53㎡ (약 54.00평)

건물지분: 178.53㎡ (약 54.00평)

건물 제시외면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는 임차인, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지' 및 '주상나지', '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 약 15미터 및 2미터 노폭의 포장도로에 접하며, 약 1미터 노폭의 현황 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 3월 14일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(채권액 58,500,000원)입니다.

* 이후 접수된 소유권이전, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 66,500,000원입니다.

* 건물 등기부상에서도 동일하게 말소기준권리는 2013년 3월 14일 접수된 근저당권입니다.

* 건물 등기부채권 총액 또한 66,500,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김미애: 보증금 4,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2008-07-28, 확정일자 2025-08-07. 대항력 있음.

* 임차인 망장건석의상속인장성곤: 보증금 12,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-05-31. 대항력 없음.

* 임차인 백민용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-21. 대항력 없음.

* 임차인 백호종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2010-10-07. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인 김미애는 전입일자상 대항력이 있는 것으로 보이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 낙찰자는 김미애 임차인의 보증금 400만원에 대한 인수 여부를 반드시 법률적으로 확인해야 합니다. 금액이 미상인 경우뿐만 아니라, 이와 같이 상이한 정보가 고지된 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 전주시 완산구 서서학동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 단독주택 외에 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 '교원' 아파트 단지(251-1번지)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 10월 기준으로 면적 18.05㎡(약 5.45평)는 1,900만원, 19.8㎡(약 5.99평)는 2,100만원, 36.95㎡(약 11.18평)는 3,600만원에 거래되었습니다. 이는 대략 97만원/㎡에서 106만원/m² 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 다만, 해당 사례는 다세대 주택으로 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우며, 본건의 가치는 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 전주남초등학교가 있으며, 전주교대부설초등학교 역시 근거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김미애(전입 2008-07-28)는 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 고지되어 있어 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 주거환경개선지구: 지역 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승이 기대될 수 있으나, 재개발 또는 정비 사업 진행 시 일시적인 불편함이나 규제가 발생할 수 있습니다.

* 지적재조사사업지구: 해당 지구로 지정됨에 따라 향후 토지 경계 확정 및 등록 전환 과정에서 관련 절차를 준수해야 합니다.

* 건축물 관련 정보: 건물 이용 승인일자가 오래되었으나, 감정평가서상 건물 설명(시멘트 벽돌, 경량철골조 3층 건물)을 기준으로 현황을 파악해야 합니다. 실제 건축 연도와 감정평가 시점의 건물 상태 및 필요 보수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 서서학동의 주거지대에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 관련 불확실성, 지적재조사사업지구 지정 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 현재 감정가는 2억 198만 6천 650원으로, 주변 아파트 시세 대비 적정 수준으로 평가되었으나, 본건의 가치 상승 요인과 리스크 요인을 면밀히 비교 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 관련 분쟁 소지가 줄어듭니다. (제시외 건물 포함)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 201,986,650원입니다.

주변 다세대 주택의 시세(약 97만~106만원/㎡)를 고려할 때, 단독주택의 경우 토지 가치와 건물 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(김미애)의 존재와 인수 보증금 0원 명시로 인한 불확실성, 지적재조사사업지구 지정 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

보증금 인수액이 0원으로 계산되므로, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 180,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.