나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21972 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""주원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 개금인제빌리지 3층 317호로 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2019년 11월 15일 준공되었으며
철근콘크리트구조 평스라브지붕 내 제3층 제317호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 16미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○대연동 527-220
제3종일반주거지역 , 준주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2024-04-10)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

○대연동 866
제3종일반주거지역 , 준주거지역임.

○대연동 867
제3종일반주거지역 , 준주거지역임.

○대연동 869-1
제3종일반주거지역 , 준주거지역
준보전산지<산지관리법>임.

○대연동 869-2
준주거지역
준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경21972 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 317호

1.3. 건물용도

오피스텔

1.4. 감정평가액

140,000,000원

1.5. 건물/토지 면적

건물: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지: 13.14㎡ (약 3.98평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 준공년도

2019년 11월 15일

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 폭 약 16미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역에 혐오시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (채권액 157,043,926원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1

성명: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-19

확정일자: (없음)

대항력: 없음

* 임차인 2

성명: 정

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-21

확정일자: 2020-02-12

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 있음

비고: 매수인 인수 대상

3.4. 기타 권리사항

소유권보존 등기, 주택임차권 (인수), 가압류 (말소), 강제경매 (말소) 등의 권리사항이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,067,043,926원입니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거와 상업 기능이 혼재된 준주거지역으로, 주거용 오피스텔로의 이용이 일반적입니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

주변의 주거 및 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 건물 이용 상태

주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 현황은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주요 설비

난방, 급배수위생, 승강기, 각종 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 내부 이용 상태 및 정확한 현황을 확인할 수 없었습니다. 실제 응찰 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 기타

'공동담보' 물건으로, 타 담보 물건과의 연관성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8.

본건은 2019년 준공된 비교적 신축의 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 110,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 상당하므로, 해당 리스크를 철저히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다. 내부 상태 미확인 또한 신중한 접근이 필요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

9.

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 편리한 교통 및 주거/상업 혼재 지역의 입지

* 향후 시세 상승 가능성 (임차인 인수 보증금 고려 시)

9. 예상 입찰가

10.

현 시세 및 최근 거래 사례(2026년 5월, 120,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 120,000,000원으로 추정됩니다.

다만, 인수해야 할 임차인의 보증금이 110,000,000원이므로, 본건의 순수 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 10,000,000원 으로 산정됩니다. (시장 가치 120,000,000원 - 인수 보증금 110,000,000원)

이는 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 순수 가치에 대한 입찰가이며, 최종적으로 매수인이 부담하게 될 총 금액은 입찰가와 임차인이 배당받는 금액을 제외한 인수 보증금 잔액의 합계가 될 것입니다. 따라서 총 실투자금은 약 120,000,000원 내외가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.