나이스옥션 법원경매 창원 2025타경489 [1] 경상남도 김해시 진례면 송현리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 송현리 소재 '오룡마을회관' 남서측 근거리에 위치하며 인근
은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건의 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농
업보호구역(2016-06-30)<농지법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 조적조 슬라브지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 1998.08.13)
외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창 구조입니다.

기호(2-2) : 조적조 슬라브지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 1998.08.13 )
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호(2-1) : 단독주택으로 이용중입니다.
기호(2-2) : 농가창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-1) : 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 제시외 건물[창고 ㉠]이 소재하며, 실측사정 등을 통하여 개략적으로 면
적 사정한 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으니 경매 진행 시 참조바랍니
다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경489 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 송현리 713

용도: 단독주택

감정가: 444,324,820원

토지면적: 650.00㎡ (약 196.6평)

건물면적: 185.26㎡ (약 56.0평)

건물 제시외면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 외 1명 (등기부 기준)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진례면 송현리 소재 '오룡마을회관' 남서측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 형태이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건의 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 김미라외 1명(채권자)의 강제경매개시결정 등기입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 김주현에서 손해옥(2024년 5월 20일 증여)으로 이전되었으며, 이후 강제경매가 개시되었습니다.

건물 등기부 요약 또한 유사한 권리 변동 과정을 보여줍니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물감정평가요항표에 '임대미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 김해시 진례면 송현리는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대 매매 정보는 본건(단독주택)과는 주거 형태가 다르므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '오룡마을회관' 인근에 위치하여 지역 주민들의 주요 시설과의 접근성이 있습니다.

주변은 단독주택과 농경지가 어우러져 조용한 전원생활 또는 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

인근 교육시설, 의료시설, 편의시설 등에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 답사 및 자료 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본건 토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역에 속해 있어 향후 건축이나 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치 및 개발 잠재력을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 건물 사용승인일이 1998년으로, 약 25년 이상 경과되어 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미등기 건물 존재: 제시외 건물(창고 7.80㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함되지만 등기부상 명확히 구분되지 않아 추후 관리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농림 지역 특성상 인근 농경지나 축사 등에서 발생하는 냄새나 소음 등 환경적인 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진례면 송현리의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(650㎡)을 보유하고 있습니다. 감정가는 444,324,820원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로 조용한 환경을 제공합니다. 다만, 농림지역 등 토지 이용 규제가 강하며, 건물의 노후화 및 주변 농업 환경으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 제시외 건물과 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지 면적: 650㎡의 넓은 토지는 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

* 조용한 주거 환경: 전원생활 또는 안정적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 절차만 잘 처리하면 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 추가 건축물 포함: 제시외 창고가 포함되어 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 444,324,820원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2024년 480,000,000원, 2026년 335,000,000원)는 본건과 주거 형태 및 면적 차이가 커 직접적인 비교에 어려움이 있습니다. 특히, 2026년 335,000,000원의 거래가는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

본건은 단독주택으로 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있으나, 농림지역이라는 토지 이용 제한과 건물의 노후화, 주변 환경적 요인 등을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 제약 조건들을 감안할 때, 낙찰가는 감정가의 85% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 377,000,000원 ~ 466,000,000원 범위에서, 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

* 본 물건은 농림지역 등 토지이용 규제가 있습니다.

* 주변 농경지 등으로 인한 냄새, 소음 등 환경적 요소를 사전에 확인해야 합니다.

* 건물 노후화에 따른 수리 비용을 감안해야 합니다.

* 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.