나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21370 [1] 경상남도 고성군 마암면 신리 335-8 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 마암면 신리 소재 '신리마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

3필 일단의 세장형의 유사토지로서, 지면은 평탄하게 조성된 답 기타(유리온실 건부지)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 3m내,외의 세멘도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 시설물(수변전설비 및 지하수 관정)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 '답' 이나 현황은 '답 기타(유리온실 건부지)'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 강파이프구조 단층 건물로서,
(가설건축물 신고일 : 2022.10.05.(관할관청 탐문))
벽 체 : 판넬 등
바 닥 : 콘크리트위 세멘몰탈 마감,

이용상태

농업용고정식 유리온실로 이용 중입니다.

설비내역

천장, 측면커텐 개폐장치, 보일러설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 확인이 불가능한바 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 요망됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 시설물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-[목록1,2,3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별첨 2025.08.01.자 고성군 사실조회회신서 참조). 일단지로 이용 중이고, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '답 기타(유리온실 부지)'로 이용 중.
-[목록4] '등기사항전부증명서(건물)'에는 등기되어 있으나 '일반건축물대장'에는 미등재된 건물임. 관할관청 문의결과 가설건축 신고[신고일 2022.10.05.(신고 2022 건축개발 가설건축물신고 340호)]가 되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21370 (1)

소재지: 경상남도 고성군 마암면 신리 335-8

용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황: 유리온실 부지)

감정가: 1,265,284,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 4471.00㎡ (약 1352.77평)

건물면적: 331.20㎡ (약 99.92평)

1.3. 제시외 물건

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

단, 감정서상 수변전설비 및 지하수 관정 등 제시외 시설물[감정서상 ㄱ,ㄴ]은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 고성군 마암면 신리 소재 '신리마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 경지정리된 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 약 3m 내외의 세멘도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 3필지로 구성되어 있으며, 세장형의 유사 토지로서 지면은 평탄하게 조성되어 있습니다. 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답 기타(유리온실 부지)'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.01.05. 근저당 농협은행주식회사)

본 건 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리인 2024년 1월 5일자 농협은행 근저당 이후 권리들이므로 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액: 1,208,268,526원

3.2. 임차인 현황

인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 농경지가 주로 분포하는 지역에 위치하고 있어, 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다. 마암면 소재지에 기본적인 관공서, 금융기관, 상점 등이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

주변에 정신요양시설(고성정신요양원, 효경의집) 및 지적장애인 거주시설(천사의집) 등이 확인됩니다.

4.2. 교육시설

인근 마암초등학교, 삼락초등학교(폐교) 등이 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 도로를 통해 고성읍 방면 등으로 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 시에는 버스 정보 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

5.2. 지역 정보

본 물건이 위치한 마암면은 경상남도 고성군에 속하며, 국도 제14호선이 면을 관통하여 교통이 비교적 편리합니다. 해당 지역은 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 관련 활동에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 의무

* 본 물건은 농업진흥구역에 속해 있으며, 토지 취득을 위해서는 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '유리온실 부지'로 이용 중이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

* 등기사항전부증명서에는 건물이 등재되어 있으나, 일반건축물대장에는 미등재되어 있습니다. 다만, 가설건축물 신고(2022.10.05.)가 되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 적용이나 활용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지적 경계 불명확

* 본 건 토지의 지적 경계가 불분명하여, 명확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 내부 조사 제약

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 건물 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 주민 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 이는 건물 상태에 대한 정확한 파악에 어려움이 있었음을 시사하며, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 임대관계가 미상으로 조사되어, 인수해야 할 임차인이 없을지라도 점유 및 사용에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 마암면 신리에 위치한 토지 및 유리온실 건물 일괄 매각 건입니다. 감정가는 12억 6천여만 원 수준이며, 토지 4471㎡, 건물 331.2㎡ 규모입니다. 농림지역, 농업진흥구역에 속하며, 현황은 유리온실 부지로 이용 중입니다. 권리관계는 전부 소멸 예정으로 깔끔하나, 농지취득자격증명 필수, 공부와 현황의 차이, 불분명한 지적 경계, 건물 내부 확인 제약 등 여러 주의사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 인근에 복지시설 등이 분포하고 있으나, 상업 및 편의시설은 제한적일 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역 내 유리온실 부지로서, 농업 관련 사업이나 시설 운영을 계획하는 투자자에게는 유리할 수 있습니다.

* 토지 자체의 면적이 넓어 향후 개발 가능성 또한 고려해 볼 수 있으나, 지역 지구의 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 권리관계가 말소 대상이므로, 명확한 권리 분석을 통해 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,265,284,000원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 지적경계 불분명, 건물 내부 확인 제약 등)와 물건의 현황 및 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 잠재적 리스크로 인한 부담, 원상회복 비용, 측량 비용 등을 감안하여 감정가 대비 일정 비율(예: 70~90%) 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인 및 관련 법규에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.