나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11443 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 403동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '장유고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 공원, 학교 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다,.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물 내 4층 404호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 추정되나, 폐문부재로 인하여 정확한 이용상황 등은 조사치 못하였습니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 대로2류와, 북서측으로 중로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역(장유지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-01-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 본건 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 상태 등을 확인치 못하였는 바, 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였으니, 본건 내부구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인을 요하오니 경매 입찰시 이점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.7.6. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11443 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 403동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 47.48㎡ (약 14.36평)

* 토지 지분: 47.48㎡ (약 14.36평)

* 건물면적: 80.88㎡ (약 24.46평)

* 건물 지분: 80.8839㎡ (약 24.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 아파트 정보: 석봉마을 4단지 부영아파트

* 준공일: 2004년 02월 25일

* 동수: 14동 (본건: 403동)

* 총세대수: 1010세대

* 전용면적 (본건): 80.8839㎡ (약 24.46평)

* 총면적 (단지): 100,165.74㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 최고층수: 20층 (본건: 15층 건물 내 4층)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 부곡동 소재 '장유고등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로: 단지 북서측은 중로1류, 남동측은 대로2류와 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본건은 창원지방법원 2025타경11443호 부동산강제경매 사건임.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (갑9, 2025-05-13 접수)임.

* 등기부상 을구에 주택임차권 (을7, 2023-10-31 접수)이 존재하며, 임차인은 한 임.

* 임차인 한 는 2007년 09월 27일 전입신고를 하였고, 2021년 10월 26일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음.

* 해당 임차인의 보증금은 190,000,000원이며, 차임은 0원임.

* 등기부상 해당 임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음.

* 물건명세서 및 특이사항에 '선순위임차권', '대항력있는임차인', '대항력 있는 임차인 있을 수 있음' 문구가 기재되어 있어, 임차인 한 외 추가적인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 석봉마을 4단지 부영아파트는 김해시 부곡동의 주거 중심지에 위치함.

* 주변은 유사한 아파트 단지들로 형성되어 있으며, 교육시설(장유고등학교 등) 및 근린생활시설이 분포하여 주거 배후 수요가 안정적인 편임.

* 최근 실거래가를 살펴보면,

* 2026년 6월 15일, 14층, 183,000,000원

* 2026년 6월 2일, 12층, 175,000,000원

* 2026년 6월 4일, 13층, 145,000,000원

* 본건의 감정가는 179,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 층수 및 상태에 따라 가격 변동성이 있음.

* 최근 전월세 거래 사례를 보면, 2026년 6월 2일 14층 보증금 20,000,000원에 월세 650,000원, 2026년 5월 27일 6층 보증금 143,000,000원에 월세 0원 등이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 노선 이용이 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리한 편임.

* 교육 환경: '장유고등학교'가 인근에 위치하며, 초등학교, 중학교 등도 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨. 주변에서 혐오시설은 확인되지 않음.

* 녹지 및 휴식 공간: 주변 공원 등 녹지 공간 확보로 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 한 의 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 감정가(179,000,000원)보다 높은 금액이므로, 실제 총 투입 비용이 증가함.

* 추가 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 물건명세서 및 특이사항에 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구가 있어, 미확인된 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 해당 임차인의 보증금까지 추가로 인수해야 하는 위험이 있음.

* 건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 구조, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못했음. 표준 설비 기준으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태에 따라 수리비 발생 가능성이 있음.

* 임대 내역 미상: 임대차 관계가 복잡할 수 있으며, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않은 부분이 있어 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 석봉마을 4단지 부영아파트로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편임.

* 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(한 )이 존재하며, 그 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점임.

* 이는 본건의 감정가(179,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 예상되는 총 투입 비용을 신중하게 고려해야 함.

* 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 역시 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 본건은 인수해야 할 선순위 임차인 보증금(190,000,000원)이 존재하여, 낙찰가와 더불어 총 투입 비용이 높아질 수 있음.

* 따라서, 만약 본건을 투자 목적으로 접근한다면, 인수 보증금을 포함한 총 예상 지출 비용이 향후 예상되는 매매 시세보다 현저히 낮아야 투자 수익을 확보할 수 있음.

* 이는 현재 시세(최고 183,000,000원)와 인수 보증금(190,000,000원)을 고려할 때, 상당히 어려운 조건임.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 낙찰가에 더하여 인수해야 할 보증금(190,000,000원)을 반드시 고려해야 함.

* 최근 최고 매매가: 183,000,000원

* 최근 최저 매매가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 190,000,000원

* 만약 183,000,000원 (최고가)를 기준으로 보더라도, 이를 초과하는 190,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 총 투입 금액은 373,000,000원을 넘어서게 됨. 이는 현재 시장가치보다 높은 수준임.

* 따라서, 본 물건은 순수 부동산 가치에 비해 권리상 부담이 과도하여, 적극적인 투자 대상으로는 부적합해 보임.

* 만약 입찰을 고려한다면, 인수해야 할 보증금 190,000,000원을 고려하여, 총 지출 비용이 시장가(약 183,000,000원)를 넘지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰해야 함.

* 이러한 조건을 만족하는 입찰가를 산정하기는 현실적으로 어려우며, 본건은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 부동산의 실질적 가치를 초과할 가능성이 매우 높음.

* 따라서, 보수적인 접근을 위해 감정가의 50% 수준인 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 이하로 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 190,000,000원의 인수 보증금을 별도로 감당해야 함을 의미하며, 투자성이 매우 낮을 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.