나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11799 [1] 울산광역시 북구 중산동 493-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11799 [1] 울산광역시 북구 중산동 493-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경11799
• 주소: 울산광역시 북구 중산동 493-7
• 감정가: 367,756,040원
• 최저가: 180,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매7계 2025타경11799 | 소재지: 울산광역시 북구 중산동 493-7 | 감정가: 367,756,040원 | 최저가: 180,200,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산 북구 중산동 단독주택 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

울산광역시 북구 중산동 소재 단독주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 특히 제시외 건물까지 모두 매각 대상에 포함되어 있어 온전한 형태의 부동산 취득이 가능합니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11799 (1)

소 재 지: 울산광역시 북구 중산동 493-7

용 도: 단독주택

감 정 가: 367,756,040원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채 권 자: 엠OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 및 현황

토지 면적: 506.20㎡ (약 153.12평)

건물 면적: 주건물 108.48㎡ (약 32.81평) + 제시외 건물 103.70㎡ (약 31.37평) = 총 212.18㎡ (약 64.18평)

건물 구조: 조적조 스라브지붕 단층 건물 (1991.9.20 사용승인)

도로 관계: 남측 폭 약 3m 콘크리트 포장도로 접함

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 울산 북구 중산동 소재 '메아리학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 복지시설, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 도심 외곽의 주거 및 준농촌 환경을 형성하고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근으로 국도(산업로)가 통과하여 울산 시내 및 타 지역으로의 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주거 밀집 지역이나 상업시설 밀집 지역은 아니며, 일상생활을 위한 편의시설 이용은 차량을 이용해야 하는 불편함이 따를 수 있습니다. 주변이 복지시설과 학교 인근으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

가장 큰 특징은 도시지역 내 '자연녹지지역' 및 '자연취락지구'라는 점입니다. 또한, 각종 규제 구역이 다수 지정되어 있습니다.

핵심 규제: 자연녹지지역, 자연취락지구

추가 규제: 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역(메아리학교 관련), 역사문화환경보존지역(사적48호 관문성, 중산동고분군)

다수의 규제 구역으로 인해 향후 토지의 개발 및 대규모 증축, 용도 변경 등에는 상당한 제약이 따를 수 있으므로, 현상 유지 및 주거 목적으로의 접근이 바람직합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 명도 책임

본건은 토지와 건물(제시외 건물 포함)이 일괄매각되는 건입니다. 제시외 건물이 매각에 포함됨으로써 낙찰자가 별도로 제시외 건물에 대한 철거 또는 소송을 진행할 위험이 해소되었습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현황조사 시 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 확인되지 않았음을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 반드시 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 해당 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다. 명도(퇴거)의 난이도가 '미상'이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 규제 리스크

앞서 언급된 바와 같이 역사문화환경보존지역 및 학교 보호구역 등 중복된 규제로 인해 건축 행위 및 재산권 행사에 제약이 많습니다. 토지의 개발 가치를 높게 평가하기는 어렵습니다.

4.2. 건물의 노후도

1991년 사용승인된 건물로 약 34년이 경과하여 건물의 노후도가 높습니다. 취득 후 상당한 수준의 리모델링이나 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 진입로 협소

남측으로 접한 도로 폭이 약 3m로 비교적 좁습니다. 주차 및 차량 통행에 불편함이 있을 수 있으며, 대형 차량의 진출입은 어려울 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 153평의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있는 단독주택 경매 물건입니다. 자연녹지지역 및 다수의 규제 구역이라는 개발 제한 요소가 있으나, 반대로 쾌적하고 조용한 환경에서 실거주를 목적으로 하거나 넓은 토지 지분을 확보하고자 하는 투자자에게는 매력이 있습니다.

투자 전 임대차 관계(명도 리스크) 확인과 규제로 인한 개발 제한 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 도심 외곽의 넓은 면적 (토지 약 153평) 단독주택으로, 쾌적하고 조용한 실거주 환경을 제공합니다.

권리 안정성: 제시외 건물이 매각 대상에 모두 포함되어 있어, 인수 후 법적 분쟁 리스크가 최소화됩니다.

상대적 가치: 개발 제한 구역임에도 불구하고 넓은 면적을 확보할 수 있어, 향후 토지 가격 상승 시 자산 가치 보존에 유리합니다.

실사용 면적: 주거에 이용 가능한 총 건물 면적(제시외 포함 64평대)이 넓어 실거주에 유용합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계