나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11780 [1] 울산광역시 북구 달천동 771 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11780 [1] 울산광역시 북구 달천동 771 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경11780 | 소재지: 울산광역시 북구 달천동 771 | 감정가: 93,576,000원 | 최저가: 65,503,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경11780 (1)이며, 소재지는 울산광역시 북구 달천동 771번지입니다.

본 물건은 토지(답)이며, 감정가는 93,576,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 3342.00㎡(약 1011.09평)이고, 매각대상은 토지일부지분매각으로 토지 지분율은 167100입니다. 건물은 없으며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 경매 진행 현황

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 농OOOOOO으로 확인됩니다.

본건은 농지취득자격증명 제출 필요, 지분매각, 공유자 우선매수신고 가능성이 있는 물건입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 북구 달천동 '상아산' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등으로 형성된 순수 농촌 지역입니다.

동측 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본건 토지 자체는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 남측으로 비포장된 세로(불)에 접하고 있습니다. 전체적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 토지일부지분매각으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

가. 매각대상 및 지분

전체 토지 중 167100 지분만 매각하는 '지분매각'입니다. 지분 매각의 특성상 공유물 분할을 위한 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

나. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사가 가능한 물건으로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 매수인이 변경될 수 있는 리스크가 있습니다. 다만, 과거 우선매수권 불행사로 보증금을 미납한 공유자는 다음 기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건이 있습니다.

다. 농지취득자격증명 (농취증)

본 물건의 용도는 '답'이며, 토지이용계획상 '농림지역'에 해당하므로 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수되므로 사전에 관할 지자체에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 농림지역 내 '답(전)'으로 이용 중인 농경지입니다.

주위 환경은 농경지, 자연림이 주를 이루고 있어, 상권 형성이나 일반적인 생활 편의시설의 접근성은 매우 낮습니다. 주변에 대규모 주거단지나 상업시설은 없는 것으로 판단되며, 농업 생산 활동 외의 목적으로는 활용이 제한적입니다.

혐오시설 정보:

제시된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물처리시설, 화장장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(일부제한 1000m 이내 지역)'에 포함되어 있어, 주변 축산 관련 시설의 유무 및 그에 따른 규제를 확인할 필요가 있습니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

가. 맹지 및 개발 제한

지적도상 맹지라는 점은 향후 개발행위 시 진입로 확보에 큰 제약이 될 수 있으며, '농림지역' 및 '가축사육제한구역'이라는 용도지역 제한으로 인해 건축 행위 및 용도 변경에 상당한 어려움이 예상됩니다.

나. 공유 관계 및 우선매수권

지분 매각이므로 단독 소유가 아닌 공유 관계가 형성됩니다. 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따르며, 공유자 우선매수권 행사로 인해 최종 매수자가 되지 못할 가능성이 있습니다.

다. 농지법 위반 및 원상회복 명령

현재 지목은 '답'이지만 토지의 현황이 전(밭)으로 이용 중인 것으로 보입니다. 만약 전용허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우에는 관할 주무관서로부터 '원상회복명령'이 발하여질 수 있으므로, 응찰 전에 관할 지자체에 현황 변경 적법성 여부를 확인해야 합니다.

라. 기타 제외 물건

토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 컨테이너 소유자와의 협의 또는 철거 문제에 직면할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 약 1000평 규모의 농림지역 내 농지 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가 대비 면적의 규모는 매력적입니다. 그러나 지분 매각, 맹지, 농취증 필수 제출, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농림지역이라는 중첩적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서 실수요자로서 농지 확보 목적이 아니라면, 장기적인 관점에서 토지개발보다는 임야나 농지로의 가치 상승을 기대하는 투자가 적합할 수 있습니다. 투자 결정 전에는 반드시 농취증 발급 가능 여부와 공유자들의 매수 의사를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

가. 낮은 단위 면적당 농지 확보

지분 매각의 특성상 낮은 투자금액으로 대면적(약 1011평) 농지 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

나. 장기적 시세 차익 기대

울산 북구 달천동 일원은 '성장관리계획구역'에 포함되어 있어, 비록 본건 토지가 농림지역으로 묶여 있지만, 장기적인 지역 개발 계획에 따라 간접적인 시세 상승 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

다. 농업 경영 실수요자 적합

농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 농지로서의 가치가 충분하며, 인근 농경지 거래 사례 등을 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계