나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1124 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 25-7 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1124 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 25-7 과수원 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경1124 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 25-7 | 감정가: 425,453,600원 | 최저가: 208,473,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 울산지방법원 2025타경1124 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 서생면 진하리 25-7입니다. 용도는 공부상 과수원이나, 현황은 묵전 및 일부 도로로 이용 중입니다. 토지 총면적은 1407.00㎡ (약 425.68평)이며, 감정가는 425,453,600원입니다.

1.2. 경매 상세 정보

본 물건은 토지일부지분매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 주OO이고 채권자는 서OOOOOOOO입니다. **지분 매각**이므로 매각 이후 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 매각결정기일 전까지 요구됩니다 (미제출 시 보증금 미반환).

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 부동산은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "송정방파제" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 해안가와 인접한 입지적 장점이 있으며, 주위는 농경지, 펜션, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 시외곽지역 특성상 대중교통 이용 등의 교통시설은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권분석

주변은 해안 관광지 및 전원주택 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 펜션이나 근린생활시설이 혼재되어 있어, 향후 용도 변경이나 활용에 따라 관광 및 레저 관련 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다. 다만, 현재 현황상 묵전 및 도로로 이용되고 있으며, 개발 규제가 있는 자연녹지지역이므로 상업적인 대규모 개발보다는 소규모 전원주택 또는 특정 용도의 시설에 적합할 것으로 보입니다.

2.3. 생활정보

인근에 송정방파제 및 진하해수욕장 등 해양 레저 시설이 위치하고 있어 레저 활동을 위한 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설은 서생면 소재지의 기본적인 시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 대형 마트, 병원 등의 주요 시설 접근성은 떨어지는 외곽 지역입니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 채권자 서OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무관계는 없는 것으로 보이나, **가장 큰 권리적 위험은 지분 매각**이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자를 상대로 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 할 가능성이 매우 높습니다. 매각 물건에 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역 내 **자연녹지지역**입니다. 건폐율 및 용적률 제한이 따르며, 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역에 해당되어 향후 건축 시 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다. 특히, 일련번호 [1] 토지는 도로구역에 일부 포함되어 있으며, 일련번호 [2] 토지는 현황상 일부가 도로로 이용 중입니다.

**가장 중요한 특이사항**은 토지대장상 지목은 과수원이나, 현황은 묵전 및 도로로 이용되고 있다는 점입니다. 농지법상 **농지취득자격증명**이 필수 제출 서류이며, 현황이 변경된 경우에는 향후 **원상회복명령**이 발하여질 가능성이 있습니다. 응찰 전 관할 주무관서에 현황 변경에 대한 원상회복 명령 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 분석 및 제언

4.1. 잠재적 리스크

1. **지분 매각 리스크:** 가장 큰 리스크로, 다른 공유자와의 협의 또는 법적 분쟁(공유물 분할 청구)이 불가피합니다.

2. **농지법 리스크:** 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 처리됩니다. 또한, 현황이 농지가 아닌 묵전 및 도로로 이용됨에 따라 향후 지자체로부터 원상회복명령을 받을 가능성이 있습니다. 반드시 사전에 관할 행정기관에 문의해야 합니다.

3. **맹지 및 도로 리스크:** 일련번호 [1]은 맹지이며, 일련번호 [2]는 일부가 현황 도로로 이용되어 토지의 효용 가치가 일부 저하됩니다.

4. **경계 리스크:** 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **해안 인접 입지:** 송정방파제 인근의 해안 지역으로, 장기적인 관점에서 레저 및 관광 관련 용도로의 잠재 수요가 있습니다.

2. **자연녹지지역:** 난개발이 제한되는 지역으로, 계획적인 개발이 이루어지며 쾌적한 환경을 유지할 수 있습니다.

3. **저가 매입 가능성:** 지분 매각 물건은 일반적으로 유찰을 거쳐 비교적 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

4. **단독 일괄 매각:** 목록 1, 2가 일괄 매각으로 진행되어 토지 활용도를 전체적으로 구상할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 **고위험 고수익(High Risk, High Return)** 유형의 투자 물건입니다. 해안 인근 자연녹지지역이라는 입지적 매력과 지분 매각이라는 가격적 매입 이점을 동시에 가지고 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 현황 변경에 대한 원상회복명령 가능성, 공유물 분할 청구 등 법적 절차의 복잡성 등 **높은 리스크**가 상존합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 **지분 매각 물건 처리 경험이 풍부**하고, 농지법 관련 리스크를 해소할 수 있는 **사전 조사 및 법적 대응 능력**을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 필수적인 행정기관 문의 및 공유자 분석 후 응찰하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계