나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11768 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설.단독주택, 빌라 등으로 형성되어 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반대중고통편은 대체로 편리한 편입니디.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 18층건물 중 제4층 제405호로서 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅 내벽은 벽지붙임 및 일부 타일붙임 창호는 샷시창입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용합니다.

설비내역

위생급배수 도시가스 소화전 승강기 설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 업무설비(오피스텔) 및 아파트 부지로 이용합니다.

인접 도로상태등

가로망 상태은 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11768 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 405호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 토지지분: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 64.04㎡ (약 19.37평)

* 건물지분: 64.04㎡ (약 19.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 빌라 등으로 형성되어 주위환경은 보통인 편입니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 가로망 상태는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-10-17 압류 (남구청)

* 등기부상 주요 권리:

* 소유권이전(매매): 금216,000,000원

* 주택임차권: 김상관 (보증금 210,000,000원, 전입 2021.05.27, 확정 2021.05.10)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 권리 분석 종합:

* 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출하여 임차권 등기 말소에 동의하였고, 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 이는 임차인 김 의 보증금이 배당을 통해 전액 변제받거나, HUG의 조치로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동 일대는 울산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 식당 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 울산중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 도보 거리에 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 대한 기재는 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 변동 사항이나 특별 조건이 있음을 시사합니다. 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 김 의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있으나, 현재 대항력이 없고 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 중이며 감정가는 212,000,000원입니다.

* 입지 조건은 보통 수준으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계상 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 현재 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산광역시 남구의 중심 지역에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 64.04㎡ (약 19.37평)

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없음 및 HUG 대항력 포기 확약서 제출로 인한 분석)

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적 및 층수의 대상웰리움 오피스텔의 최근 실거래가는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 감정가 212,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 본건의 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 212,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.