나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10498 [1] 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 749-1 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10498 [1] 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 749-1 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10498 | 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 749-1 | 감정가: 106,096,000원 | 최저가: 74,267,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 경주지원 2025타경10498 (1)이며, 소재지는 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 749-1입니다.

용도는 답(농지)이며, 매각대상은 토지매각, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 1396.00제곱미터 (약 422.29평)이고, 감정가는 106,096,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 관계자 및 특이사항

소유자 및 채무자는 최OO이며, 채권자는 임OO입니다.

본건의 특이사항은 농지취득자격증명 제출이 필요하다는 점입니다. 주의사항으로 농지취득자격증명 제출을 요하며, 미제출 시 매수보증금은 미반환됩니다.

2. 감정평가서 요약 및 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경주시 안강읍 옥산리 소재 옥산초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 국도 주변 및 순수 경지정리가 된 농경지대로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 소형차량 및 농기계 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 세로장방형의 형태이며, 주변 접면 도로보다는 약간 낮습니다. 현재는 농경지(답)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

북동측 또는 북측으로 폭 약 3m 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 필지는 막다른 도로에 접하고 있으므로 진출입 시 이 점을 고려해야 합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 생산녹지지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 공통적으로 농업진흥구역에 해당됩니다. 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 많습니다. 공장설립승인지역에도 일부 포함되어 있습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지: 농업진흥구역 내 농경지

본건은 경지정리가 잘된 농업진흥구역 내에 위치하고 있어 순수한 농업용 토지로서의 가치는 충분합니다. 소형차량 및 농기계의 접근이 용이하여 영농 활동에 큰 지장이 없습니다. 국도 주변에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 및 채무 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 추정됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되나, 정확한 권리분석은 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다. 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 환경 및 생활 편의시설

본건은 농경지대에 위치하고 있어 상업시설은 전무한 상태입니다. 옥산초등학교 근거리에 위치하는 등 배후에 작은 마을이 있을 수 있으나, 일상적인 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 감정평가서 요약 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 존재하는지 여부를 판단할 수 없습니다. 현장 방문 및 추가적인 지리 정보 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 매각 대상이 농지(답)이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 낙찰 후 정해진 기한 내에 농취증을 제출하지 못할 경우 매수보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용의 제한

본건 토지는 농업진흥구역 및 생산녹지지역/농림지역에 위치하여 농지 이외의 용도로 전용하거나 개발 행위를 하는 것에 엄격한 제한을 받습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등의 건축도 제한적입니다. 이는 단기적인 시세차익을 노리는 투자자에게는 큰 리스크가 될 수 있습니다.

6.3. 도로 조건

일부 필지가 막다른 도로에 접해 있어 토지의 이용 가치나 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경지정리가 완료된 농업진흥구역 내의 우량 농지입니다. 감정가가 1억 6백여 만원으로 토지 면적(약 422평) 대비 평당 가격이 형성되어 있습니다.

농지라는 특성상 실수요자(농업인) 또는 장기적인 관점에서 농지 연금 등을 고려하는 투자자에게 적합한 물건입니다. 높은 개발 기대 수익을 원하는 투자자에게는 적합하지 않습니다. 입찰 전 농지취득자격 요건을 완벽하게 갖추는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 순수 농지 실수요 및 장기 보유

우량 농지로서 안정적인 영농 활동 기반을 제공합니다. 장기적으로 보유하며 정부 정책에 따른 농지 연금 또는 세금 혜택 등을 활용하려는 실수요자에게 유리합니다.

8.2. 상대적 낮은 권리분석 난이도

건물 매각 제외, 제시외 물건 없음, 소유자 겸 채무자 등 권리관계 측면에서는 비교적 단순하여 복잡한 명도나 법정지상권 문제 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 가격 경쟁력 확인 필요

감정가 대비 유찰 횟수 및 최저가를 확인하여 주변 농지 시세와 비교했을 때 충분한 가격 경쟁력이 있을 경우 입찰을 고려해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계