나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1167 [1] 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 102동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ""효성초등학교"" 북측에 위치하는 ""우방송현하이츠
제102동 제5층 제502호"" 단위세대로서, 부근은 아파트, 근린상가, 학교 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 인근으로 송현로ㆍ학산남로와
대구도시철도 1호선이 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아
제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층(102동) 건물중 제5층 제502호 단위세대로서
(사용승인일 : 2002.05.20)

- 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측하향 완경사지대에 자체지면 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 토지로서,
""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은
녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구하이텍
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경
보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은
확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여
시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대구서부지원 2025타경1167 (1)

물건명: 우방송현하이츠 102동 5층502호

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 102동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 553,000,000원

건물면적: 202.59㎡ (약 61.3평)

토지면적: 83.45㎡ (약 25.2평) / 토지지분: 83.4465㎡

건축물대장상 전유부분 면적은 명확히 명시되지 않았으나, 제공된 면적 정보를 바탕으로 하며, 토지면적은 일반적인 아파트의 토지 지분보다 넓게 기재되어 있어 공급면적 및 전용면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 우방송현하이츠

건축년도: 2002년 5월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 경사지붕

동수: 10개동

총 세대수: 834세대

해당 동(102동) 층수: 지상 19층 / 본건 위치: 5층

주차: 단지 내 총 264대 (지상 5대, 지하 21대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "효성초등학교" 북측에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근으로 송현로 및 학산남로가 통과합니다. 또한 대구도시철도 1호선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 동측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구하이텍고등학교, 남부교육청), 절대보호구역(남부교육청) 등이 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 초등학교: 효성초등학교 (인접)

* 고등학교: 대구하이텍고등학교 (인접)

* 기타: 근린상가, 아파트 단지 형성

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사우방 (2002.06.04)

* 소유권 이전: 곽점조 (2002.07.27, 매매)

* 말소기준권리: 현풍농업협동조합 근저당 (2002.10.02, 130,000,000원)

* 이후 다수의 근저당권(현풍농업협동조합, 하나은행)이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 채권총액: 610,000,000원

* 임의경매 개시결정: 하나은행 (2025.05.08, 292,178,034원)

본 건 경매로 인해 위 등기사항 대부분은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 기타 인수 부담: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 현황 및 상태 확인이 어려웠습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송현동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 규모

우방송현하이츠 아파트는 총 10개 동, 834세대로 구성된 대규모 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 효성초등학교, 대구하이텍고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 단지 인근 근린상가 및 마트 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

* 대구도시철도 1호선 역을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2002년에 건축되어 20년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 현장 조사 미흡

제공된 정보에 따르면, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 상태 및 점유 현황 확인이 불충분했습니다. 이는 예상치 못한 내부 하자나 점유 관련 분쟁의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 면적 및 시세 불일치 가능성

제공된 건물면적(202.59㎡)과 최근 매매 정보를 통해 파악된 유사 면적(84.93㎡)의 실거래가(약 2억 7천 5백만 원 ~ 2억 8천 5백만 원) 간에 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 송현동의 우방송현하이츠 아파트로, 초등학교 및 도시철도역이 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 아파트 단지 자체의 규모와 입지 조건은 양호하나, 건물 노후화 및 현장 확인의 한계가 존재합니다. 특히, 감정가(5억 5천 3백만 원)와 최근 유사 면적 실거래가(약 2억 7천 5백만 원 ~ 2억 8천 5백만 원) 간의 상당한 차이가 있어, 시세 조사를 더욱 면밀히 진행해야 할 필요가 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소 대상 권리가 대부분이므로 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치 및 편리한 교통 환경.

* 대단지 아파트로서의 수요 지속성.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 낙찰 가능성.

* 장기적인 관점에서 재건축/리모델링 가능성 고려 (단, 사업 추진 여부는 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 553,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.93㎡)의 실거래가가 275,000,000원에서 285,000,000원 사이로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 상당함을 알 수 있습니다.

제공된 건물면적(202.59㎡)이 공급면적일 경우, 실제 전용면적은 이보다 작을 것으로 예상되며, 이를 바탕으로 추산한 시장 가격은 감정가보다 낮을 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 440,000,000원

본 금액은 현재 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 동종 물건의 상세 시세 조사, 권리 관계 및 명도 관련 변수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.