나이스옥션 법원경매 경주 2025타경405 [1] 경상북도 경주시 서면 심곡리 2-1 답 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 경주 2025타경405 [1] 경상북도 경주시 서면 심곡리 2-1 답 경매
- 사건번호: 2025타경405
- 주소: 경상북도 경주시 서면 심곡리 2-1
- 감정가: 130,000,000원
- 최저가: 91,000,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 답
경주지원 경매4계 2025타경405 | 소재지: 경상북도 경주시 서면 심곡리 2-1 | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 답
1. 물건 개요 및 특징
1.1. 기본 정보 요약
사건번호는 경주지원 2025타경405 (1)입니다.
소재지는 경상북도 경주시 서면 심곡리 2-1번지이며, 용도는 답(논)입니다.
토지면적은 479.00㎡ (약 144.90평)이며, 감정가는 130,000,000원입니다.
본 경매는 토지만의 매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.
1.2. 주요 특징 및 특이사항
본 건은 토지만을 매각하는 건으로, 지상에 존재하는 건물(제시외면적 28.00㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.
이에 따라 매수인이 토지 소유권을 취득하더라도 지상 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부를 다투어야 하는 고난도 물건입니다.
낙찰자는 농지취득자격증명을 필수적으로 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되니 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.
해당 토지에 농지전용허가 내역이 있다는 점은 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건 토지는 경주시 서면 심곡리에 위치하며, "심곡지"의 북측 인근에 자리합니다.
주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.
감정평가서상 주위 환경은 쾌적하다고 평가되었습니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
본건까지 차량 출입이 가능하여 접근성은 양호한 편입니다.
다만 대중교통 사정은 다소 불편한 편이므로 자가용 이용이 필수적입니다.
토지는 동측 및 남측으로 약 6미터 폭의 시멘트 포장도로와 접하고 있어 도로 상황은 양호합니다.
2.3. 토지 현황 및 제한 상태
토지는 부정형의 모양이며, 인접지와 등고평탄하고 현재 나지(裸地) 상태입니다.
토지이용계획상 농림지역 및 농업보호구역에 속해 있어, 농업 목적 외의 용도로 이용하거나 개발하는 것에 제한이 따릅니다.
일부 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.
3. 권리분석
3.1. 매각 대상 및 권리 관계
본 건은 '토지만의 매각'이 핵심입니다.
제시외 건물이 28.00㎡ 존재하며, 이 건물은 매각 대상에서 제외되므로 법정지상권 성립 여지가 있습니다.
낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자를 상대로 건물 철거 또는 지료 청구 소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다.
소유자 및 채무자가 동일인(박OO)이므로, 건물과 토지 소유자가 동일인 상태에서 경매로 토지만 매각되는 경우 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다.
3.2. 낙찰자 필요 조건
낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 반드시 제출해야 합니다.
농취증은 관할 농지위원회 또는 시/군/구청에서 발급받아야 하며, 농업 경영계획서 등을 충족해야 합니다.
매각결정 기일까지 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금(매수보증금)을 몰수당하게 되므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본건 토지는 농림지역 내의 농경지로서 상권이 형성되어 있지 않습니다.
일상적인 상업시설 및 편의시설은 경주시 서면 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다.
투자 목적은 상업 개발보다는 농업, 전원주택 부지, 또는 농지전용허가를 통한 특수 목적 개발에 초점을 맞춰야 합니다.
4.2. 생활 환경 및 혐오시설
주변이 농경지와 농가주택 중심이어서 쾌적하고 조용한 전원 생활 환경을 갖추고 있습니다.
감정평가서상 환경이 쾌적하다고 기재되어 있으며, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.)
5. 잠재적 리스크 분석
5.1. 법정지상권 리스크
가장 큰 리스크는 '법정지상권'입니다. 매수인은 건물 소유주와의 협의가 이루어지지 않을 경우, 지료 청구 소송 또는 건물 철거 소송 등 복잡하고 장기간의 법적 절차를 거쳐야 합니다.
이로 인해 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
5.2. 농지 취득 및 용도 제한 리스크
농취증 발급 실패 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.
농림지역 및 농업보호구역이라는 용도 제한으로 인해 개발 행위에 제약이 크므로, 토지 활용 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 필요합니다.
5.3. 임대 및 기타 미상 정보
임대 관계가 미상인 점은 향후 인도 과정에서 주거자(임차인) 유무에 따라 추가적인 명도 리스크가 발생할 수 있으니, 낙찰 후 확인 절차가 필요합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 건은 감정가 1억 3천만원의 토지 물건으로, 도로 접근성이 양호하고 농지전용허가 내역이 있어 잠재적 가치는 있습니다.
그러나 '토지만의 매각'으로 인한 '법정지상권 성립 여지'와 '농지취득자격증명' 필수 제출이라는 두 가지 핵심 리스크가 존재합니다.
일반 투자자보다는 경매 경험이 풍부하고, 농취증 발급이 용이하며, 법정지상권 관련 분쟁 해결 능력이 있는 전문가에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 6미터 시멘트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.
개발 가능성: 농지전용허가 내역이 존재하여 향후 적법한 절차를 통한 전원주택 부지 또는 특정 개발 용도로의 변경 가능성을 내포하고 있습니다.
저가 매수 기회: 법정지상권 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 낮은 가격에 토지를 매수할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.
법원 정보
경주지원 경매4계