나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8039 [1] 대구광역시 동구 효목동 45-1 진로이스트타운 109동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동에 소재하는 ""효목고가네거리"" 북동측 인근에 위치하는
""진로이스트타운 제109동 제1층 제105호 (전유면적: 84.90㎡)"" 단위세대로서, 부근 일
대는 단독주택, 근린생활시설, 동구청 및 학교(대구아양초등학교)등으로 형성된 지역으
로서, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철1호선 및 시내버스
정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브 12층건 중 제1층 제105호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등,
창호: 새시창입니다.

이용상태

가) ""아파트""로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스보일러에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부근 일대는 북향향의 완경사지이나 본건 자체는 평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형
토지로서, 현황 ""아파트부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로, 북동측으로 폭 약 7m의 포장도로, 남측으로 폭 약
11~12m의 포장도로, 남동측으로 폭 약 7-8m의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미
만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-11-11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>,
기호 2) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-11-
11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-11-11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>,
기호 3) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2개의 빈 줄

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8039 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 효목동 45-1 진로이스트타운 109동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 232,000,000원

* 토지면적: 50.90㎡ (약 15.40평)

* 토지 지분: 50.9㎡ (약 15.40평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

2개의 빈 줄

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 효목동에 소재하며, "효목고가네거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 동구청, 대구아양초등학교 등으로 형성된 지역으로 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 1호선 및 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 왕복 2차선, 북동측으로 폭 약 7m, 남측으로 폭 약 11~12m, 남동측으로 폭 약 7~8m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2개의 빈 줄

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* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 2일에 접수된 주식회사비엔핀테크대부의 근저당권 (을12)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 26일

* 확정일자: 2019년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 11월 10일

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전: 김경환, 배근혜 외 1명

* 주택임차권 (을13): 서애리, 220,000,000원, 인수. (2019.07.26 전입/확정)

* 근저당권 (을12): 주식회사비엔핀테크대부, 340,000,000원, 말소. (말소기준권리)

* 기타 권리: 가압류 (서민금융진흥원), 압류 (국민건강보험공단), 강제경매 (한국주택금융공사) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 약 566,842,698원

1.3. 상권분석

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* 주변 지역 현황: 본건이 소재한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공공시설(동구청), 학교(대구아양초등학교) 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 일반적인 상권으로 평가됩니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변에 혐오 또는 기피시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 최근 기사에 따르면 대구 동구 일부 지역에서 개발 지연 및 빈집, 쓰레기 방치 등으로 인한 슬럼화 및 불안감에 대한 이슈가 제기된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 대구 동구에서는 혐오·기피시설 설치 시 사전 고지 조례가 통과되어 관련 민원을 관리하고 있습니다.

1.4. 생활정보

2개의 빈 줄

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* 주거 형태: 아파트로 이용 중입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 대구아양초등학교, 동구청 등이 위치하여 교육 및 행정 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 1호선 및 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 벽식구조의 12층 건물 중 1층에 위치합니다. 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2개의 빈 줄

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* 대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 대항력 있는 임차인 서애리 씨가 거주 중이며, 2019년 7월 26일 전입 및 확정 일자를 받았습니다. 임차인의 보증금은 2억 2천만 원이며, 이는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등에 포함되어 있으며, 일부 토지는 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축 또는 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 기타: 건물 노후화 (1998년 준공)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2개의 빈 줄

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본건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 진로이스트타운 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 우수합니다. 대구아양초등학교, 동구청 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 2억 2천만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 분석과 함께 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2개의 빈 줄

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* 우수한 입지: 지하철 1호선 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 초등학교, 관공서, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 실수요자 선호 지역: 편리한 주거 환경은 실수요자들의 꾸준한 관심을 받을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성을 고려할 때, 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 고려사항

2개의 빈 줄

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본건의 감정가는 2억 3천2백만 원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2천만 원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 따라서 입찰가를 산정할 때에는, 감정가 또는 주변 시세에서 인수해야 할 보증금의 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 변제가 확실시되지 않는다면, 실질적인 취득가격을 낮춰 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 임차권이 인수 조건으로 명시되어 있으므로, 보증금 인수 금액을 제외한 순수한 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 설정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.