나이스옥션 법원경매 대구 2025타경801 [1] 경상북도 경산시 옥산동 856-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 옥산동 소재 '옥산우체국' 북동측 인근에 위치하며 주위일대는 단독(다가구)주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통시설의 편의성 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(별도확인) , 소로3류(폭 8m 미만)(160)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시
제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(대해유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 조적조(시멘트벽돌) 평슬라브지붕 3층건으로서
외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
바닥 : 바닥내장재, 화강석 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호

이용상태

2) 단독주택(1,2층은 2가구 3층은 1가구)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지
못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인
이용상황을 기준으로 하였으며, 구조변경 및 내부파손 등 구체적 유무는 확인할
수 없었으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경상북도 경산시 옥산동 856-10번지에 위치한 다가구주택 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경801 (1)

소재지: 경상북도 경산시 옥산동 856-10 (신주소: 경상북도 경산시 성암로13길 3-4)

용도: 다가구주택 (건축물물리구조: 조적조(시멘트벽돌), 평슬라브지붕 3층)

감정가: 292,166,900원

토지 면적: 189.80㎡ (약 57.4평)

건물 면적: 318.90㎡ (약 96.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경산시 옥산동에 소재하며, 주변은 단독주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

* 위치 및 주위환경

'옥산우체국' 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통시설의 편의성과 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태

물건의 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도 확인 필요)으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)에 해당합니다.

상대보호구역(대해유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

토지: 강제경매개시결정 (갑5, 박설향, 2025.05.01.)

건물: 전세권설정 (을3, 박설향, 2013.10.22.)

※ 등기부상 '말소: 말소' 표기가 다수 있으나, 경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸됩니다. 다만, 특이사항 및 물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리 (잠재적 인수 보증금)

본 건은 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 존재하여 주의가 필요합니다.

- 홍창표 임차인: 보증금 40,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2021.03.10.로, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

- 박설향 임차인: 보증금 70,000,000원. 건물 등기부상 2013.10.22. 전세권 설정 등기가 존재하며, 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위전세권'으로 명시되어 있습니다. 해당 전세권의 인수 여부는 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항

대항력 있는 임차인, 선순위 전세권이 존재하여 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 옥산동 일대는 단독주택 및 상가가 혼합된 지역으로, 특정 상업 시설이 밀집된 중심 상권이라기보다는 주거지 내에서 필요한 편의시설을 이용하는 형태의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변에 소규모 상점, 편의점 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

본건 북동측 인근에 '옥산우체국'이 있으며, 상대보호구역으로 지정된 '대해유치원'이 인접해 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 대중교통

단지 내 도보 거리 또는 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성

홍창표 씨의 4000만원과 박설향 씨의 7000만원 전세권(인수 여부 불확실) 등 잠재적으로 인수해야 할 보증금이 존재할 수 있습니다. 이는 입찰가를 산정할 때 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조, 마감재, 구조 변경 여부, 내부 파손 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 공부상의 용도에 따른 일반적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 제1종지구단위계획구역(별도 확인) 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 대구지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 다가구주택으로서 적정 면적과 감정가를 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 전세권' 존재로 인해 잠재적인 보증금 인수 부담이 있을 수 있으며, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계와 미확인 사항들을 면밀히 검토하고, 인수될 보증금을 감안한 실질적인 가치 평가가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성

3층 건물로 여러 가구에 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 적정 규모의 토지 및 건물 면적

189. 80㎡의 토지에 318.90㎡의 건물이 있어 재산 가치가 있습니다.

* 입지 조건

주거 및 상가 혼용 지역으로 배후 수요가 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금(홍창표 40,000,000원, 박설향 70,000,000원)을 제외하고 시장 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 만약 두 권리를 모두 인수해야 한다면 총 110,000,000원의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 본 감정가는 이러한 인수 금액을 반영하지 않은 금액이므로, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금액 및 주변 시세를 면밀히 조사하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 분석 및 권리 관계 확정 후 별도 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.