나이스옥션 법원경매 경주 2025타경402 [1] 경상북도 경주시 구황동 873-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경402 [1] 경상북도 경주시 구황동 873-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경402
• 주소: 경상북도 경주시 임해로128번길 27
• 용도: 단독주택

경주지원 경매1계 2025타경402 | 소재지: 경상북도 경주시 임해로128번길 27 | 감정가: 197,879,100원 | 최저가: 96,961,000원 | 용도: 단독주택

1. 경주지원 2025타경402 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경402 (1)

소재지: 경상북도 경주시 구황동 873-19

용도: 단독주택

감정가: 197,879,100원

토지 면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.80㎡ (약 10.81평)

건물 제시외 면적: 65.00㎡ (약 19.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 상세 정보

건물감정평가요항표

건물의 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건 (공부상 슬래트지붕이나 실제 슬래브지붕)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 타일 등 마감

창호: 목재 및 새시 창호

이용 상태:

가) 주택

나) 창고 (공부상 용도는 변소이나 실제 창고로 이용 중)

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등

1.3. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 구황동 소재 "화랑초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(2023-06-08) 및 상대보호구역(화랑초등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 북OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리관계 분석이 제한적입니다. 일반적인 경매 절차에서는 말소기준권리 외 추가적인 권리관계(가압류, 근저당, 임차권 등)를 면밀히 검토해야 하며, 인수되는 권리가 있는지 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 경주시 구황동 일대는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역의 특성을 보입니다. 인근에 화랑초등학교가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다. 경주 시내의 주요 상권으로는 황리단길과 금리단길(노동동 중심상가 일대)이 있으며, 이 지역들은 관광객 유입으로 활기를 띠고 있습니다. 구황동 자체의 직접적인 상업 시설 밀집도는 높지 않으나, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

본건은 화랑초등학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적일 수 있습니다. 또한, 주변에 단독주택지가 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 경주 문화관광지와의 접근성은 높으며, 분황사지, 구황동 원지 유적 일원 등 역사 문화 자원이 풍부한 지역에 속합니다.

1.8. 잠재적 리스크

공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 건물은 공부상 "슬래트지붕"이나 실제는 "슬래브지붕"이며, "변소"로 등재된 부분은 실제 "창고"로 이용 중입니다. 이러한 차이는 명도 또는 향후 건축물 대장 변경 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 "역사문화환경보존지역"으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 검색 결과상 해당 지역에 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 경주 지역은 방사성폐기물처리장 유치 논란이 있었던 점을 고려할 때, 잠재적인 환경 이슈에 대한 관심을 가질 필요는 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경주시 구황동의 단독주택으로, 화랑초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가가 적정한지 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 하며, 공부와의 차이 및 미상 임대관계 등은 명확히 파악해야 할 부분입니다. 제시외 건물(창고)이 포함되어 있어 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 화랑초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요 확보 가능성.

* 역사문화자원이 풍부한 지역의 특성을 활용한 향후 가치 상승 기대.

* 일괄매각 및 제시외 건물(창고) 포함으로 활용 가능성 증대.

* 추가적인 권리 및 임대차 관계 확인을 통한 명확한 인수/정리 사항 파악 시 유리한 조건 확보 가능.

법원 정보

경주지원 경매1계