나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502438 [1] 대전광역시 유성구 구암동 596-6 유성타워임대아파트 상가동 2층201호 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502438 [1] 대전광역시 유성구 구암동 596-6 유성타워임대아파트 상가동 2층201호 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매8계 2025타경502438 | 소재지: 대전광역시 유성구 구암동 596-6 유성타워임대아파트 상가동 2층201호 | 감정가: 98,000,000원 | 최저가: 48,020,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 대전지방법원 2025타경502438 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502438 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 596-6 유성타워임대아파트 상가동 2층 201호

용도: 주/상용건물

감정가: 98,000,000원

토지면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

토지 지분율: 4777.999999999999

건물면적: 168.00㎡ (약 50.82평)

건물 지분율: 16800

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 최고의 입지:

본건은 대전광역시 유성구 구암동에 위치하며, '유성고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 주상용 건물, 다가구 주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 서측과 남측으로는 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제공된 정보 상으로는 권리관계가 복잡하지 않으나, 경매 진행 시에는 낙찰 후 인수되는 권리 및 말소되는 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 상권분석

대전광역시 유성구는 관광특구로 지정되어 있어 지역 관광 활성화와 관련된 상권 잠재력이 높습니다. 본건이 위치한 구암동 일대는 근린생활시설, 주상용 건물 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 '유성고등학교'와 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권, 혹은 배후 주거 단지를 배후로 하는 소비재 관련 상권이 발달할 수 있습니다. 관광특구라는 점은 숙박, 음식, 레저 관련 업종의 입점 시 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 '유성고등학교'와 가까워 교육 환경이 우수하며, 지역 내 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설과 주상용 건물이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 또한, 유성구는 대전의 대표적인 관광 지역 중 하나로, 온천, 과학단지 등 다양한 관광 자원을 갖추고 있어 외부 방문객의 유입 또한 기대할 수 있습니다. 인근 대중교통 및 간선도로 접근성이 좋아 대전 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 경우, '주의사항' 및 '기타 참고사항'에서 몇 가지 유의할 점이 확인됩니다. 첫째, 2층 201호와 202호의 구분벽이 탐문 조사상 존재하지 않는 것으로 조사되었으나, 건축물현황도면상 경계 구분은 가능합니다. 이로 인해 향후 점유, 사용, 매매 시 경계 분쟁 또는 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있습니다. 외부 관찰 및 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로, 현재 공실이거나 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지 이용 계획 상 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률' 전부 제한 구역 및 '교육환경 보호에 관한 법률' 상대 보호 구역에 해당합니다. 이 중 가축분뇨 제한 구역은 해당 지역에서의 특정 축산업 관련 행위를 제한하는 규제이며, 상대보호구역은 학교 주변 유해 시설 입점 제한과 관련된 것으로, 직접적인 혐오 시설이 존재한다는 의미보다는 주변 환경 보호를 위한 규제입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 핵심 지역에 위치하며, 유성고등학교 인접, 관광특구라는 이점, 그리고 양호한 교통 및 접근성을 갖춘 상가 건물입니다. 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가 9800만원은 이러한 입지 조건과 건물 규모를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 다만, 201호와 202호의 물리적 구분 경계 불명확성, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상의 리스크는 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 특히, 201호와 202호 통합 운영 또는 분리 후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 '대전 유성구 관광특구'라는 점과 '유성고등학교' 인근이라는 지리적 이점입니다. 이를 활용하여 관광객 또는 학생, 교직원을 대상으로 하는 상업 시설(음식점, 카페, 학원, 생활 편의 시설 등)로의 전환을 고려해볼 수 있습니다. 두 개 호실이 물리적으로 명확히 구분되지 않는다는 점은 오히려 하나의 넓은 공간을 활용하려는 사업자에게는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 향후 재개발 또는 리모델링을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력도 있습니다. 임대 관계 미확인 부분은 명확히 조사하여 공실 리스크를 줄이거나, 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 임대 수익을 확보하는 전략이 필요합니다. 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매8계