나이스옥션 법원경매 서산 2025타경653 [1] 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 496 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 ‘기지초등학교’ 남서측 인근에 위치하며,
주위는 성숙중인 주상복합지대로서 주상용건물 및 아파트 단지, 근린생활시설, 주거용건물,
나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 북측 및 남측 인근에 당진읍~송악읍을 연결하는 32번 국도
등의 간선도로가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보
통수준임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>암,

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 타일 붙임 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

1층: 상업용(동해루)
2~4층: 다가구주택 등으로 이용중인 것으로 외부관찰됨.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

제시목록 및 일반건축물대장상 1,2층 일부가 사무소이나, 1층은 상업용(동해루), 2층은
전체가 다가구주택 등으로 이용중인 것으로 외부 관찰되어 이를 기준으로 감정평가 하였으
니, 경매 진행 및 입찰시 재확인 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경653 (1)

1.2. 소재지

충청남도 당진시 송악읍 기지시리 496

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

1,150,383,600원

1.5. 토지면적

240. 60㎡ (약 72.77평)

1.6. 건물면적

493. 08㎡ (약 149.15평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인

1.11. 건축물표제부 요약

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 496번지 (새주소: 충청남도 당진시 반촌로 56-69)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕 4층 건물)

* 주요용도: 제2종근린생활시설, 단독주택 (1층: 상업용(동해루), 2~4층: 다가구주택 등으로 이용 추정)

* 건축면적: 127.2㎡

* 연면적: 479.64㎡

* 승강기: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 ‘기지초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 성숙 중인 주상복합지대로서 주상용 건물, 아파트 단지, 근린생활시설, 주거용 건물, 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 및 남측 인근에 당진읍~송악읍을 연결하는 32번 국도 등의 간선도로가 통과하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 세장형의 토지로서 현재 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타용도지구: 지구단위계획구역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)

2.6. 주변 시설

* 교육시설: 기지초등학교가 인근에 위치하나, 학급당 학생 수가 많아 과밀 학급 문제가 있습니다. 중학교 및 고등학교는 다른 지역으로 통학해야 하는 불편함이 있습니다.

* 생활편의시설: 송악읍의 중심지로 행정복지센터, 농협, 우체국, 파출소 등이 근접해 있습니다. 송악 문화스포츠센터가 인근에 위치하여 체육시설 이용이 용이합니다. 기지시근린공원이 조성되어 있어 여가 활동 공간이 있습니다.

* 잠재적 혐오시설/환경문제: 송악 하수처리시설 증설 사업과 관련하여 인근 주민들이 악취 문제로 반발하며 갈등을 빚고 있습니다. 이는 도시계획구역, 공동주택, 초등학교, 축제 구역과 인접해 있어 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 서천신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2021-10-08, 채권금액: 840,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액: 1,396,775,255원

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 말소기준권리: 서천신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2022-01-25, 채권금액: 840,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 주택임차권 (말소), 가압류, 임의경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액: 1,586,775,255원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원 (제공된 정보상 0원으로 기재)

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-04-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 비고:

참고: 본건 정보에 '대항력있는 임차인'이 있다는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 상 기재된 임차인 모두 '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 건물 등기부에서도 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 법적으로 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리/보증금

제공된 자료 기준으로, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 1,396,775,255원

건물 등기부채권 총액: 1,586,775,255원

(이는 등기된 권리들의 합계액이며, 실제 채권액과 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 위치한 당진시 송악읍 기지시리는 송악읍의 중심지로, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 최근 도시정비 사업 등을 통해 주거 환경이 개선되고 있으며, 편의시설 및 교통망 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 인구 증가에 비해 교육, 의료 등 생활 기반 시설 확충이 더디다는 지적도 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 본건 주변 지역의 '연립', '빌라', '아파트' 등 공동주택의 최근 실거래가는 수천만 원에서 억 원대 초중반으로 형성되어 있습니다. (예: 76.86㎡ 빌라 5,900만원, 84㎡ 아파트 1.3억~1.8억).

이는 본건과 같은 다가구주택/근린주택 (건물 면적 약 149평)과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(11.5억 원)는 이러한 소형 주택 거래가와는 상당한 차이가 있어, 유사 규모의 상업용 건물 또는 복합 건물 거래 사례를 통해 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육: 기지초등학교 (과밀), 중학교/고등학교는 타 지역 통학 필요.

* 의료: 인근 시곡동에 당진종합병원 위치.

* 쇼핑/여가: 송악읍 중심지에 상업시설 밀집, 기지시근린공원, 송악문화스포츠센터 이용 가능.

* 교통: 32번 국도 인접, 버스정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련

제공된 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이 있다는 내용이 있으나, '임차인 현황' 표에는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 건물 등기부상 주택임차권도 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 시 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높으나, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 입찰 전 반드시 재확인해야 할 중대한 사안입니다.

6.2. 건물 이용 상태 차이

감정평가서 상 건물 이용 상태가 '1층: 상업용(동해루), 2~4층: 다가구주택'으로 외부 관찰된 반면, 일반건축물대장상 1, 2층 일부가 사무소로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 존재합니다. 이는 임대 및 관리, 향후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

* 송악 하수처리시설 증설 관련 갈등: 해당 시설이 기지시리 인근에 위치하며 증설 계획으로 인해 주민들의 악취 및 환경 문제 제기가 있습니다. 이는 장기적으로 지역 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 건축물대장 상 용도와의 차이: 1층이 상업용(동해루)으로 외부 관찰되나, 공부상 1, 2층 일부가 사무소로 기재된 점을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 중심지에 위치한 근린주택으로, 주상복합지대 내에 자리하여 상업 및 주거 이용의 잠재력이 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 편의시설 및 공공시설이 갖춰져 있어 지역 내 중심지 역할을 하고 있습니다. 그러나 과밀 학급 문제, 인프라 부족, 그리고 특히 송악 하수처리시설 증설 관련 지역 주민들의 반발 및 갈등은 향후 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, '대항력있는 임차인'에 대한 정보와 실제 등기 및 점유 관계 간의 불일치는 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 송악읍의 중심 상권 및 주거지 내 위치.

* 용도: 근린생활시설과 다가구주택이 복합된 건물로, 다양한 수익 창출 가능성.

* 도시정비: 지역 내 도시 정비 사업 추진으로 주거 환경 개선 기대.

* 교통: 주요 간선도로 인접하여 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시장가치 비교

본건의 감정가는 1,150,383,600원입니다. 주변의 소형 빌라 및 아파트 실거래가는 수천만 원에서 억 원대에 형성되어 있어, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 해당 건물의 규모, 위치, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 평가액으로, 실제 경매 시장에서의 낙찰가는 감정가를 기준으로 입찰 참여자들의 수요와 공급, 권리 분석 결과, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

9.2. 권리분석 기반 고려사항

본건은 말소기준권리보다 후순위의 여러 권리들이 존재하며, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는 임차인' 관련 정보와 실제 등기/임차인 현황 간의 불일치는 인수 부담 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 조사 후 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 송악 하수처리시설 증설과 관련된 지역 주민 갈등은 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 감안해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

제공된 정보와 검색 결과를 종합해 볼 때, 본건의 정확한 시장 가치를 판단하기는 어렵습니다. 감정가 11.5억 원은 지역 내 소형 주택 거래가와 상당한 괴리가 있습니다. 경매 시장에서는 감정가의 70%~120% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

현 시점에서 예상되는 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 9억 원 ~ 11억 원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 경매 시장에서의 통용되는 범위이며, 실제 권리관계 재확인, 현장 조사, 유사 규모 근린주택의 정확한 시세 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 '대항력있는 임차인' 문제와 하수처리시설 이슈에 대한 추가적인 정보 확인 후 입찰가격을 재조정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.