나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20344 [1] 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 ""성동면사무소"" 남서측 인근에 위치하는
계단통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야,
근린생활시설, 등이 소재하는 면사무소주변 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
·외벽 : 드라이비트위 스톤코팅 마감.
·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감.
·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 제지하층 제비101호 : 소매점(공실)

기호(2) 제2층 제201호 : 다세대주택

기호(3) 제3층 제302호 : 다세대주택

기호(4) 제지하층 제비102호 : 소매점(공실)

기호(5) 제2층 제202호 : 다세대주택

기호(6) 제3층 제301호 : 다세대주택

기호(7) 제4층 제401호 : 다세대주택

기호(8) 제4층 제402호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 2필 일단지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 공부상의 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""대지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

지하층 비101호 소매점(공실)임.
대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본건은 충청남도 논산시 성동면 월성리 14번지에 소재한 집합건물 내 지하층 비101호입니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 2015년 6월 17일 건축되었으며 2019년 1월 22일 사용승인되었습니다.

건물의 전체 연면적은 약 175.09평(578.772㎡)이며, 대지 면적은 약 167.60평(554㎡)입니다.

본건 건물의 전체 층수는 지하 1층, 지상 4층입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 매각 대상 토지 면적은 84.78㎡ (약 25.65평)이며, 토지 지분 면적도 84.78㎡ (약 25.65평)입니다.

본건의 건물 면적은 72.72㎡ (약 21.99평)이며, 건물 지분 면적도 72.72㎡ (약 21.99평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 논산지원 2025타경20344 (1)입니다.

감정가는 60,000,000원입니다.

채권자는 최OO입니다.

1.4. 특이 및 주의사항

본건은 공동담보 물건입니다.

본건 주의사항으로 지하층 비101호는 소매점(공실) 상태입니다.

대지권의 목적인 토지 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "대지"입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 논산시 성동면 소재 "성동면사무소" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 관공서, 다세대 및 단독주택, 농경지 및 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 8일 접수된 최미라 명의의 근저당권(을3, 채권액 210,000,000원)입니다.

이후 여러 권리가 설정되었으나, 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 이용한, 주식회사희창 외 1명 가압류, 최미라 임의경매)는 말소 예정이거나 이미 말소된 상태로 기재되어 있습니다.

다만, 2024년 9월 9일 접수된 주식회사희창 외 1명 명의의 가압류(갑13, 채권액 345,343,560원)와 2025년 5월 14일 접수된 최미라 명의의 임의경매개시결정(갑14, 채권액 179,673,424원)이 존재하며, 해당 채권액을 포함한 등기부채권 총액은 710,343,560원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건 관련 임차인 현황 정보는 "미상"으로 기재되어 있습니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대내역이 미상이라도, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본 건은 용도상 근린상가이며, 구체적으로는 지하층 비101호 소매점으로 분류됩니다.

건물 자체는 공동주택(다세대주택)과 근린생활시설이 혼합된 복합건물입니다.

4.2. 주변 상업시설

건축물대장상 건물 주용도가 공동주택이며, 주변 환경에도 근린생활시설이 소재하고 있어 일반적인 근린상권 형성이 가능합니다.

다만, 본 건은 공실 상태이므로 신규 임차인 유치 또는 직접 운영 시 상권 및 업종 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 성동면사무소 인근에 위치하여 행정 업무 접근성이 양호합니다.

주변에 주택 단지가 형성되어 있으며, 교통망을 통해 논산시내 주요 편의시설로의 이동이 가능합니다.

건물 자체에 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, LPG가스, 옥외주차장 등 기본적인 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 운영 리스크

본건은 현재 소매점(공실) 상태로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 공실 리스크 및 운영 성과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 내역이 미상인 점은 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

채권 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점에서 추가적인 채권 관계 또는 연체 등 예상치 못한 변수가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지목 및 현황 차이

토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대지"로 사용되고 있습니다. 이는 행정상 차이일 수 있으나, 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 제약이나 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

성동면사무소 인근에 위치하여 관공서 접근성이 좋고, 지역 내 생활 기반 시설과 인접해 있습니다.

건물은 비교적 최근인 2019년에 사용승인되어 신축에 가까운 상태입니다.

7.2. 활용 가능성

소매점 용도로 지정되어 있으나, 주변 시세 및 건물 특성에 따라 다양한 근린생활시설로의 업종 변경 또는 활용이 가능합니다.

현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 리모델링 및 임차인 유치를 통해 수익형 부동산으로 전환할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 논산시 성동면 소재, 성동면사무소 인근에 위치한 근린상가(소매점)입니다. 감정가는 6천만원으로 비교적 낮게 책정되어 있으며, 건물은 연식이 오래되지 않아 활용 가능성이 높습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 내역이 미상인 점은 투자 시 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 토지의 지목과 현황이 상이한 부분도 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다.

본 물건은 공실 상태이며, 임대 수익 발생 시점까지 공실 관리 비용 및 임차인 유치 비용 등이 발생할 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 주변 시세 및 향후 임대 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 60,000,000원 내외에서 시장 상황 및 본건의 향후 수익성을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

단, 이는 현 시점에서의 일반적인 의견이며, 상세한 현장 조사와 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.