나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51254 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 53 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51254 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 53 임야 경매

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서산지원 경매6계 2025타경51254 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 왕정리 53 | 감정가: 243,765,000원 | 최저가: 170,636,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51254 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 왕정리 53 외 2필지 (일괄매각)

용도: 임야 (실제 이용은 휴경지, 폐가 부지, 자연림 혼재)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2598.00㎡ (약 785.96평)

감정가: 243,765,000원

특이사항: 일괄매각, 토지 제시외 건물/폐기물 존재

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지:

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리에 위치하며, "왕정리마을회관" 남서측 인근에 자리합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 그리고 자연림 등으로 형성된 전형적인 농촌/준농촌 지역입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 북측 인근으로 성왕산길이 통과하며 이를 통해 충의로(국도29호선) 등 주요 간선도로와 연계가 용이합니다.

또한, 북동측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보:

인근이 주택 및 농경지 위주로 형성되어 있어 도보권 내 상권은 미약할 것으로 판단됩니다.

다만, 주요 간선도로(충의로, 국도29호선) 접근성이 좋아 차량을 이용한 서산시내 및 인근 생활 편의시설 접근은 무난할 것으로 보입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 추후 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 환경 조사가 필요합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 면적 및 이용 현황:

본 매각 물건은 일괄 매각되는 총 3필지로 구성되어 있습니다.

일련번호 (1)은 유사 사다리형의 휴경지(농지취득자격증명 필요)로 북측 아스콘 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

일련번호 (2)는 유사 사다리형의 토지이나, 현재 경제적 내용연수가 경과한 폐가 부지로 이용되고 있으며 인접지(왕정리 54-2)와 함께 폐가 및 생활폐기물 등이 소재하는 맹지입니다.

일련번호 (3)은 부정형의 자연림으로 맹지입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항:

총 3필지 모두 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

(1)과 (3)은 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가)이며, (3)은 추가로 준보전산지에 해당합니다.

(2)는 가축사육제한구역(300m 일부 제한: 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)으로, 다른 필지에 비해 가축 사육 제한 범위가 넓습니다.

계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100% 범위 내에서 개발 행위가 가능하여 개발 잠재력은 있으나, 상세한 건축 가능 여부는 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석:

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 주식회사 OOOOOO의 채권 확보를 위한 경매입니다.

소유자 조OO, 채무자 주식회사 OOOOOOOOOOOO로 파악되며, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으나, 토지 매각인 점을 고려할 때 명도 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크:

농지취득자격증명(농취증) 요구: 목록 (1)이 휴경지(농지)이므로 낙찰자는 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 검토해야 합니다.

폐가 및 폐기물 처리 문제: 목록 (2) 지상과 인접지에 경제적 내용연수가 경과한 폐가 및 생활폐기물이 소재하며, 이는 매각 대상이 아닌 토지에 소재하는 경우도 있어 정확한 처리 범위와 비용 확인이 필수입니다.

맹지 리스크: 목록 (2)와 (3)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 개발 시 인접 토지의 사용 동의(사도 개설 등)가 필요하며 이는 추가 비용 및 협상 리스크로 작용합니다.

제시외 물건: 목록 (1), (3)과 인접지 경계 부분에 매각 대상이 아닌 창고가 소재합니다. 향후 경계 확정 및 해당 창고의 철거/이전 문제 발생 소지가 있습니다.

일괄 매각의 복합성: 용도와 이용 상태가 다른 3필지가 일괄 매각되므로, 리스크가 높은 맹지와 폐가 부지를 포함하여 가치 평가를 신중히 해야 합니다.

5. 투자 의견

5.1. 종합 의견:

본건 토지는 계획관리지역으로 잠재적 개발 가치를 보유하고 있으나, 3필지가 휴경지, 폐가 부지, 자연림으로 혼재되어 있고 맹지가 2필지를 차지한다는 점이 큰 단점입니다.

특히, 농지취득자격증명 필요와 폐가 및 폐기물 처리라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

낙찰자는 농취증 확보 가능 여부, 폐가 및 폐기물 처리 비용, 그리고 맹지 해소 방안에 대한 명확한 전략을 수립해야 합니다.

실수요 목적의 개발보다는 장기적 관점의 투자 또는 인근 토지 소유자의 확장 목적으로 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트:

장점: 계획관리지역 토지로서 개발 가능성이 열려 있음. 국도29호선 등 주요 도로 접근성이 양호하여 교통 입지 무난함.

단점: 농취증 필수, 맹지 2필지, 폐가 및 폐기물 처리 부담, 제시외 창고의 경계 문제.

결론: 리스크 분석에 대한 철저한 준비와 추가 비용(폐기물 처리, 맹지 해소 등)을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계