나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30549 [1] 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 262-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.05.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 소재 ""한벌삼거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

2) 형태 및 이용상황
일련번호 1 : 완경사의 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

3) 인접 도로상태
일련번호 1 : 본건 서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접함.

4) 토지이용계획 및 제한상태
일련번호 1 : 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

4) 공부와의 차이
--.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
일련번호 2
철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 3
철근콘크리트구조 및 조적조, 경량철골조 슬래브, 판넬지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 및 판넬 마감 등임.
내 벽 : 시멘 몰탈위 페인팅 마감 및 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

2) 이용상태
일련번호 2 : 공장으로 이용중임.
일련번호 3 : 창고(1,2층) 및 기숙사(3층)로 이용중임.

3) 설비내역
일련번호 2 : --.
일련번호 3 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비(3층) 등을 갖추고 있음.

4) 공부와의 차이
본건 건물 일련번호 3 2층은 공부상 기숙사로 등재되어 있으나, 현황 창고로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Non Pvc Laminating 기계기구로서, 기준시점 현재 정상 작동여부는 확인할 수 없었으니, 경매 진행 및 응찰시 기계기구설비에 대한 동작 여부를 재확인하시기 바람.

공작물의 현상

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)~ㅅ) 이 소재하여, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 기계기구는 귀 법원의 요청에 의거 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 목록을 기준으로 감정평가하였으며, 기준시점 현재 작동여부는 확인할 수 없었으니 추후 작동여부 및 부품의 손실여부에 대하여 확인하시기 바라며, 현황 및 관리상태를 고려하여 관찰감가를 병용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1. 1-2. 2-1. ~ 2-4. 3-1. 매각 포함
제시외 기계 기구 2.5. - 2.11. 매각포함, 감정평가서 기재사항 중 소재불명 1-10. 매각 제외
경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30549 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 262-1 (신주소: 충청북도 음성군 충청대로 1620-27)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,932,366,240원

* 토지 면적: 2,324.00㎡ (약 703.01평)

* 건물 면적: 1,093.72㎡ (약 330.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1 ~ 2-4, 3-1 포함 / 제시외 기계 기구 2.5 ~ 2.11 포함, 단 소재불명 1-10 제외)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (채권 총액 600,000,000원)

2. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 본건은 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 소재 "한벌삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.

* 토지 현황: 완경사의 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)입니다.

* 주변 시설: 본건 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2008-06-04, 600,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,300,387,202원

* 주요 권리 내역:

* 중소기업은행 (근저당, 600,000,000원)

* 주식회사 선운 (가압류, 84,383,600원)

* 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 72,926,926원)

* 기술보증기금 (가압류, 425,000,000원)

* 근로복지공단 (가압류, 41,749,840원)

* 최승원 외 1명 (가압류, 41,116,594원)

* 이광영 외 1명 (가압류, 30,012,742원)

* 주식회사 해근인더스 (가압류, 5,197,500원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차 현황을 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 업종 적합성: 본 물건은 공장 용도로 사용 중이며, 계획관리지역 및 산업개발진흥지구에 속해 있어 관련 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 지역 특성: 주변에 공장, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 음성군의 산업 배후 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 교통 및 물류: 간선도로 접근성이 양호하여 원자재 수급 및 제품 출하 등 물류 이동에 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건지는 공업지역에 위치하여, 대중적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

* 주요 시설 접근성: 인근에 버스정류장이 있으나, 주요 생활 편의 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 토지 인접지와의 경계가 다소 불분명하여 측량을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 다수의 제시외 건물(1-1, 1-2, 2-1~2-4, 3-1) 및 기계기구(2.5~2.11)가 매각에 포함됩니다. 이들의 정확한 현황, 이용 상태, 작동 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. (단, 소재불명 1-10은 매각에서 제외됩니다.)

* 기계기구 작동 불확실성: 감정평가 시점 기준, 기계기구(Non Pvc Laminating)의 정상 작동 여부 확인이 불가하였으므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 사유 도로 통행: 본건 토지 진출입 시 사유 도로를 이용해야 하므로, 이에 따른 사용료 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부상 이용 현황 차이: 건물 일련번호 3의 2층은 공부상 기숙사로 등재되어 있으나, 현황은 창고로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 공장용 부동산으로, 개발 잠재력이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 및 기계기구 등이 포함되어 있어 현황 조사 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 토지 경계 불분명, 사유 도로 통행, 기계기구 작동 불확실성 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 점은 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 음성 지역의 공장용지 투자 기회.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 일체 활용이 가능.

* 계획관리지역, 산업개발진흥지구 지정으로 인한 향후 개발 이익 기대.

* 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산출되었으나, 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁률 등 다양한 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 투자 결정을 위해서는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.