나이스옥션 법원경매 영월 2025타경776 [1] 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 384 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 소재 ""도사3교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 완경사지로서 전(일부 휴경지), 일부 제시외건물 건부지 및 일부 도로로 이용 중인 것으로 판단되며,
일련번호(2): 사다리형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 현황 본건 북동측으로 폭 4m내외의 도로(본건 일부 포함)에 접하며,
일련번호(2): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 생산관리지역임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1) 토지 지상에 별첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 제시외건물 건부지 및 도로로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건은 수 인의 공유부동산 중 '유용임'지분만의 감정평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
외벽: 판넬마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물(ㄷ,ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(3) 건물은 귀 제시목록 및 공부상 ""용평면 도사리 384-1번지""상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 현황 ""용평면 도사리 384, 384-1번지""상에 소재하는 것으로 판단되는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계는 미상임.

- 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 일련번호(3)은 내부확인이 곤란하여 부득이 일반건축물대장상의 건축물현황도 및 외부에서의 관찰 등에 의거하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물들 포함
-공유자우선매수권 행사 1회로 제한
-목록 1,2는 지적경계불분명
-목록 1은 공부상 전이나 현황 일부 제시외 건물 건부지 및 도로
-목록 1의 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 및 목구조 함석지붕 단층주택이 소재(법정지상권 성립여부 불분명)
-목록 1은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
-목록 3은 공부상 목록 2 토지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 현황 목록 1,2 토지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경776 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 384

용도: 단독주택

감정가: 144,972,000원

토지면적: 6007.00㎡ (약 1817.37평)

토지 지분면적: 3003.5㎡ (약 908.68평)

건물면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

건물 지분면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉평농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 소재 "도사3교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 주로 주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

토지(일련번호 1)는 부정형 완경사지로 현재 전(일부 휴경지), 제시외 건물 건부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 공부상 지목은 전입니다.

토지(일련번호 2)는 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지(일련번호 1)는 북동측으로 폭 4m 내외의 도로에 접하며, 토지(일련번호 2)는 지적도상 맹지입니다.

토지 이용계획상 일련번호 1, 2 모두 생산관리지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 토지와 건물 모두 2021년 7월 5일 접수된 봉평농업협동조합의 근저당권(을5/을3)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 목록 1 토지 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 및 단층 주택이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신영길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1970-04-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.)

본 건은 공유자 우선매수 신고, 지분 매각 건입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 주택과 농경지가 혼재된 농촌 및 전원 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 고요하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 개발 가능성보다는 현 상태에서의 이용 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하지만, 대중교통 이용 시 불편함이 예상됩니다.

편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 평창군 소재지나 용평면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경: 자연 녹지 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(토지 1/2, 건물 1/2)만 매각되므로, 공유자와의 협의 및 공동 이용이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰이 무산될 수 있으며, 1회로 행사 횟수가 제한되어 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 목록 1, 2 토지의 지적 경계가 불분명하여 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1 토지는 공부상 전이나, 현황은 제시외 건물 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 1 토지 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 및 단층 주택이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 소유권 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 해당 관서에 발급 가능 여부 및 절차를 미리 확인해야 합니다.

* 건물 소재지 오류: 건물(3)의 공부상 소재지가 384-1번지이나, 현황은 384, 384-1번지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 이는 등기 및 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 건물 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 건축물대장 상 정보에 의거 평가되었습니다. 실제 건물 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 자연 환경이 좋은 지역에 자리하고 있습니다. 그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 불확실성, 농지법 관련 규제, 지적 경계 및 공부와의 현황 차이 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 공유자와의 원만한 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평창 지역의 자연 친화적인 환경: 전원생활이나 주말 주택 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 부담도 없습니다.

* 감정가 대비 낮은 시장 가격 형성 가능성: 제시된 리스크 요인들로 인해 실제 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있어, 이를 고려한 저가 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 144,972,000원입니다.

시세 분석을 위해 주변 유사 물건의 매매 및 임대 정보를 분석하였으나, 제공된 JSON 데이터 및 외부 시장 정보가 제한적이어서 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

통상적으로 본 건과 같이 지분 매각, 법정지상권 불확실성, 농지법 규제, 공부와의 현황 차이 등 다수의 리스크가 존재하는 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

주변 농지 시세 등을 고려한 자체적인 시장 가치 추정치는 약 55,000,000원에서 60,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나 이러한 추정치는 추후 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 재확인해야 합니다.

따라서, 상기 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권장하며, 예상 입찰가는 대략 55,000,000원 ~ 60,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. (입찰 시에는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.