나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101061 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-420 원평노블레스 7차 2층202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바른 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 북북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 시장, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하고 있음.

교통상황

차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 202호이며,
외벽: 돌 붙임 및 벽돌 조적,
창호: 플라스틱 이중창 등.

이용상태

생활숙박시설(방2, 욕실, 주방, 거실 등)로 이용 중임.

설비내역

승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스보일러개별난방, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형이며, 생활숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 3~4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 도시지역, 일반상업지역, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원
청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환
경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<
도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
토지 2: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(안양초등학교.
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<
도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

생활숙박시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101061 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-420, 원평노블레스 7차 2층 202호

* 용도: 생활숙박시설

* 감정가: 171,000,000원

* 토지 면적: 10.59㎡ (약 3.2평)

* 건물 면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재, 안양초등학교 북북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 시장, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 건물 서측으로 3~4미터 도로에 접하고 있음.

* 주변 시설: 안양초등학교가 가까이 위치하며, 인근에 상업 시설 및 시장이 분포하고 있음. 현재까지 파악된 정보 및 주변 시설 조사 결과, 해당 물건의 직접적인 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 해당 지역은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 포천세무서장의 압류 등기.

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 갑구 4번 압류, 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 강제경매 개시결정 등기.

* 매수인 인수 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이 ): 2023년 11월 8일 등기. 보증금 170,000,000원. 전입일자 2020년 12월 11일, 확정일자 2020년 12월 1일.

* 임차인 이 는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 을구 3번 임차권 등기의 '말소: 인수' 표기를 고려할 때, 실제 인수되는 보증금이 있을 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (감정평가서상 '임대관계 미상'으로 정보가 제한적임)

* 등기부채권 총액: 약 4,076,000,000원 (본 건 개별 물건과 직접적인 관련성은 낮을 수 있음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 인근 시설: 안양초등학교가 인접해 있으며, 주변에 상점, 식당, 오피스텔 등이 분포하여 직장인 및 거주자 대상의 상권 형성 가능.

* 활성화 정도: 안양역 인근 지역으로, 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 현황: 원평노블레스 7차는 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본 물건은 2층 202호임.

* 내부 구조: 생활숙박시설로 이용 중이며, 방 2개, 욕실, 주방, 거실 등으로 구성됨.

* 편의 시설: 승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 교육 시설: 안양초등학교가 가까이 위치.

* 주변 편의 시설: 인근에 상업 시설 및 시장이 있어 생활이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 있음. (임대차보증금 1억 7천만원)

* 생활숙박시설 규제: 생활숙박시설의 경우, 향후 정부 정책 변화나 관련 법규에 따라 용도 제한 또는 규제 강화 가능성이 존재함. (예: 주거용 전환 시 이행강제금 등)

* 권리관계 복잡성: 등기부상 여러 압류, 가압류, 임차권 등이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요함. (현재는 대부분 말소될 예정이나, 인수되는 임차권이 중요)

* "임대관계 미상": 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 생활숙박시설로, 감정가는 1억 7,100만원입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 1억 7,000만원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 제공된 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 임차권등기명령의 '말소: 인수' 표기를 고려하여 보증금 인수 여부를 신중하게 확인해야 합니다. 생활숙박시설이라는 용도 또한 향후 규제 변화에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 안양초등학교 인근 지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 실수요 및 투자 수요가 기대되는 지역.

* 개발 잠재력: 안양시는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성 보유.

* 낮은 감정가 대비 시세: 인수되는 보증금(만약 있다면)을 고려하더라도, 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 1억 7천만원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 제공된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 만약 이 정보가 정확하다면 임차인의 보증금은 경매 절차에서 전액 변제될 가능성이 높습니다.

이러한 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 171,000,000원

* 인수 보증금 (가정: 0원): 0원

* 예상 입찰가: 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격 (예: 160,000,000원 ~ 170,000,000원)

주의: 만약 임차인의 보증금 170,000,000원이 실제로 매수인이 인수해야 하는 경우, 총 부담액은 (입찰가 + 170,000,000원)이 되므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.