나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20633 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층408호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '백간공원삼거리' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층건내 제4층 제408호로서,
외 벽 : 복합판넬 등 마감,
창 호 : 페어글라스창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20M 내외 및 남측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20633 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층408호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 제4층 제408호

준공년도: 2016년 6월 7일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.907860700468567㎡ (약 2.09평)

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평, 전용면적)

건물지분: 26.415㎡ (약 8.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '백간공원삼거리' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로는 약 20M, 남측으로는 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑2, 갑3) 이후 2024년 8월 21일 자로 주택임차권(을8)이 등기되었으며, 채권액은 93,000,000원입니다. 이후 2025년 5월 14일 자로 채권자 윤홍렬에 의해 강제경매(갑4)가 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

주요 임차인으로 윤홍렬 씨가 있으며, 보증금 93,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 8월 16일이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 채권자 윤홍렬이 신청한 강제경매개시결정(갑4, 2025-05-14)입니다.

등기부상 '을8' 순위의 주택임차권(윤홍렬, 보증금 93,000,000원, 전입일 2022-08-16)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다 (등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기). 물건명세서상 "만일, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 있어, 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당 순위나 법적 해석에 따라 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라)

입력된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석 시, 유사 건물들의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 삼광빌라 (1986년 준공, 66㎡): 2026년 2월, 85,000,000원

* 골든빌라 (1992년 준공, 54.83㎡): 2026년 4월, 59,000,000원

* 단계하나VIVACHE (2017년 준공, 57.86㎡): 2026년 5월, 135,000,000원

4.2. 본건과의 비교

본건은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 연면적 26.41㎡(약 7.99평)의 소형 주거 공간입니다. 비교적 신축 건물에 해당합니다. 가장 유사한 시기에 준공된 '단계하나VIVACHE'(2017년, 57.86㎡)가 135,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 가격은 약 233만원 수준으로 산출됩니다. 이를 본건 면적(26.41㎡)에 적용하면 약 61,600,000원의 시세가 예상됩니다. 그러나 감정가는 98,000,000원으로, 시세와 감정가 간의 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 10층 중 4층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 주차 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 페어글라스 등으로 마감되었습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

대상 물건은 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 공개된 정보로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차권

보증금 93,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 대항력이 있습니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 금액을 증가시키는 요인이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 물건명세서 내용 간의 상충 가능성을 주지해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 불일치 가능성

최근 유사 신축 건물의 평당 가격을 적용하여 산출한 예상 시세(약 6160만원)가 감정가(9800만원) 및 임차인 보증금(9300만원)보다 현저히 낮게 나타나고 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 인수하는 보증금 부담 시 원금 손실 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가와 유사하거나 더 높게 책정되어 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으며, 이 경우 현재 파악된 시세로는 투자 손실이 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기의 정확한 의미와 물건명세서상 인수 조항을 면밀히 검토하여 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 만약 보증금 전액이 배당으로 처리되고, 낙찰가가 시세에 부합한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 상황에서 본건의 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 선순위 임차인 보증금 93,000,000원을 인수해야 하는 상황을 가정할 경우, 낙찰가 93,000,000원 미만으로 입찰 시 총 투자 비용은 93,000,000원이 됩니다. 만약 부동산의 실제 시장 가치가 93,000,000원 미만이라면 손실이 발생합니다.

상기 분석을 종합하고, 유사 신축 건물의 거래 사례와 감정가를 고려하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

본 입찰가는 임차인 보증금이 배당으로 전액 해소되어 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가 수준 및 신축 건물 가치를 고려한 범위입니다. 임차인 보증금 인수 여부에 대한 확정적인 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.