나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101063 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 845-11 베아누체 에이동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""만안초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 주상복합건물, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 전철 1호선 안양역이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 중 제2층 제202호로서

외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(상호: 천인암) 및 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택(도시형생활주택) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고, 남동측으로 폭 약 10미터의 도로에 접하며 남서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(2012-06-12) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-08-12)(접합), 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 조사일 현재 본건은 후첨 내부구조도 및 사진과 같이 현 거주자의 영업장소(상호: 천인암) 겸 주거용으로 사용되는 것으로 조사된 바 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정서에 의하면 공부상 용도(제2종근린생활시설(사무소))와 현황(영업장소 및 주거용)이 다름

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101063 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO (안양중부새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 845-11 베아누체 에이동 2층 202호

건물 명칭: 베아누체

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 6층 중 2층 202호

공부상 용도: 제2종근린생활시설(사무소)

현황 용도: 영업장소 및 주거용 (상호: 천인암)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가 금액

감정가: 233,000,000원

1.4. 면적 정보

토지 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지 지분: 32.996㎡ (약 9.98평)

건물 면적: 68.73㎡ (약 20.79평)

건물 지분: 68.73㎡ (약 20.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 만안초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 각종 근린생활시설, 주상복합건물, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측 근거리에는 지하철 1호선 안양역이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 폭 약 20미터, 남동측으로는 폭 약 10미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 06월 24일에 접수된 안양중부새마을금고의 근저당(을7)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되나, 구체적인 지상권 내용은 기재되어 있지 않습니다. 기타 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-05-15

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 369,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설, 주상복합 건물, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역으로 파악됩니다.

4.2. 건물 용도

공부상으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 영업장소 및 주거용으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

안양역 인근에 위치하여 대형 상업 시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 지역 내 마트, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부하게 분포되어 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 만안초등학교가 소재하며, 안양여자중학교 및 안양여자고등학교도 가까운 거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본건은 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 영업장소 및 주거용으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 용도 변경, 건축물 대장 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 매각 후 정상적인 합법적 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 기타

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 지구에 속해 있어 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 법적 제한: 상대보호구역(학교 인근), 대기관리권역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역(만안구 박달동)에 폐기물처리시설, 도축장 등이 언급된 사례가 있으나, 본건 물건지(안양동 845-11) 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 환경 규제 및 지역 개발 계획 등에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변에 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있어, 입찰 전 해당 문제에 대한 철저한 사전 조사와 해결 방안 모색이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안양역 인근의 발달된 상권 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 현재 주거 및 영업장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 합법적인 용도 변경 또는 현황에 맞는 활용 방안을 강구한다면 잠재적 수익 창출이 가능합니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 인수 보증금이 없어 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 233,000,000원입니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 향후 활용 제한 가능성과 이에 따른 가치 하락 요인을 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 현재 상태에서의 임대 수익률, 향후 합법적인 용도 변경 가능성 및 그에 따른 추가 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.