나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101054 [1] 경기도 과천시 별양동 93 과천자이 610동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 과천시 별양동, 과천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은
아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼성된 일반주거지대임.

교통상황

간선도로인 과전대로 주변이고, 전철 4호선 과천역이 1.2킬로미터 거리에 위치하여
대중교통시설 및 간선도로 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 15층 아파트의 제2층으로서,
외벽은 모르터위페인트칠,
내벽은 벽지도배 또는 타일붙임 등이며,
창호는 샛시창호임.

이용상태

단위세대 아파트로서, 방(3개), 주방/식당, 거실, 욕실(2개) 등으로 구성됨.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 아파트단지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

4차로 포장도로인 별양로 및 문원로를 통하여 출입하므로 도보통행 및승용차 접근성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2015-05-19), 제3종일반주거지역(2015-05-19), 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30m~35m)(2017-05-15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역
(2014-06-02)(과천고등학교), 상대보호구역(2014-06-02)(청계초등학교), 상대보호구역
(2023-02-27)(금빛유치원), 상대보호구역(예지유치원), 절대보호구역(2023-02-27)
(금빛유치원), 정비구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101054 (1)

소재지: 경기도 과천시 별양동 93 과천자이 610동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 1,721,000,000원

토지면적: 37.76㎡ (약 11.42평)

토지지분: 37.758㎡ (약 11.42평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평) - 전용면적

건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 15층 아파트 중 2층

건물 외벽: 모르터 위 페인트칠

건물 내벽: 벽지 도배 또는 타일 붙임 등

창호: 샛시 창호

이용상태: 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개 등으로 구성된 아파트

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 이용설비 등

1.3. 등기부 요약

소유권 보존: 2022-06-22 (과천주공6단지주택재건축정비사업조합)

소유권 이전: 2022-08-09 (전은선, 매매)

강제 경매 개시: 2025-05-09 (정용기, 140,914,846원) - 말소기준권리

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 과천시 별양동, 과천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 일반 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로인 과천대로와 인접해 있으며, 지하철 4호선 과천역이 약 1.2km 거리에 위치하여 대중교통 시설 및 간선도로 접근성이 무난합니다. 또한, 4차로 포장도로인 별양로 및 문원로를 통하여 출입이 용이하여 도보 통행 및 승용차 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 과천고등학교, 청계초등학교, 금빛유치원, 예지유치원 주변의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하며, 정비구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 정용기 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(갑5)입니다. 이보다 앞선 권리들의 말소 여부 및 대항력 있는 권리 존재 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김화은, 양정훈

* 보증금: 800,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 26일

* 확정일자: 2024년 6월 26일

* 배당신고일자: 2025년 5월 26일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 핵심

임차인 김화은, 양정훈은 8억 원의 보증금을 지급하였으며, 전입일자(2024-08-26) 및 확정일자(2024-06-26)가 말소기준권리(2025-05-09)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 및 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수 여부는 신중한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

해당 물건이 위치한 과천시 별양동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 과천대로, 별양로 등 주요 도로변으로는 차량 이동이 활발합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건으로부터 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

과천고등학교가 인근에 위치하며, 청계초등학교, 금빛유치원, 예지유치원 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

지역 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 시 과천 시내의 다양한 편의 시설 및 관공서 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김화은, 양정훈 씨의 보증금 8억 원 인수 가능성입니다. 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 외 별도의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

과천시의 우수한 입지 조건과 신축급 아파트라는 점에서 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 단, 8억 원에 달하는 고액 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인이며, 인수 금액에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 감정가는 17억 2100만 원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 과천 신축급 아파트로서의 높은 시세 상승 잠재력.

* 잘 갖춰진 주거 환경 및 편리한 교통망.

* 향후 지역 개발 및 재건축 사업 등과 연계한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,721,000,000원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인 (보증금 8억원) 인수 가능성.

예상 입찰가 산정 시, 임차인 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 권장됩니다. 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 8억원을 제외하고 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 해당 임차인의 배당 가능 금액 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.