나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52338 [1] 경기도 시흥시 거모동 1759-3 경동타운 3동 지하층비3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 ""군자초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은
다세대주택이 밀집한 일반주택지대이며 간선도로변은 소규모의 점포, 음식점 등이
소재한 노선상가지대임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 지하층 비3호(B03호)로서
외벽 : 인조석 및 적색오지타일붙임 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배 및 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

위생설비 갖추었고 가스보일러에 의한 난방구조이며 도시가스설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

출입문에 ‘B03호’로 표시되어 있음.(현황조사서 참고)
신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 현정아의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2025. 9. 11.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52338 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1759-3 경동타운 3동 지하층비3호

용도: 다세대주택

건물명: 경동타운 3동

토지면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 대비 면적

감정가: 70,000,000원

건물면적당 감정가: 약 1,913,091원/㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 "군자초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택이 밀집한 일반주택지대임. 간선도로변은 소규모 점포, 음식점 등이 소재한 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

본건 주택까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 매매 내역이 있으며, 을구에는 주택임차권(현정아, 90,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리인 갑구의 강제경매 등기보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 등기 (2025-05-13 접수, 채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리임.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 현 의 승계인)

보증금: 90,000,000원

확정일자: 2022-03-16

전입일자: 2022-04-06

대항력: 없음

비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 현 의 승계인)는 2025년 9월 11일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

간선도로변으로는 소규모 점포, 음식점 등이 소재한 노선상가지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 시흥시 거모동에서 거래된 유사 면적(59.99㎡, 약 18.15평)의 지하층 다세대주택이 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 36.59㎡(약 11.07평)의 지하층 다세대주택으로, 해당 거래 사례의 단위 면적당 가격(약 108만원/㎡)을 적용할 경우 약 3,965만원의 시세로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 7,000만원으로, 이는 제시된 거래 사례와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 지하층 비3호(B03호)임. 외벽은 인조석 및 적색오지타일, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지도배 및 타일 마감이며, 창호는 하이새시 이중창호임. 관리상태는 보통임.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

군자초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역임. 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 주거 편의성

위생설비 및 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 가스보일러에 의한 난방 구조임. 출입문에 ‘B03호’로 표시되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

지하층으로 일조권, 채광, 통풍 등 주거 쾌적성이 지상층 대비 낮을 수 있음.

6.2. 권리 관련 리스크

임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원이지만, HUG 인수조건 변경 내용에 대한 구체적인 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성에 대한 사전 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 군자초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 가장 큰 장점은 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담 없이 물건을 취득할 수 있음을 의미합니다. 그러나 지하층이라는 점은 주거 쾌적성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다. 감정가는 7,000만원이나, 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세 대비 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인의 권리 포기로 인한 추가 인수 부담 없음.

* 안정적인 입지: 군자초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 기본적인 수요 확보.

* 생활 편의성: 노선상가지대 인접으로 상업시설 이용 용이.

* 취득 기회: 시세 대비 감정가 수준 및 실제 거래가 비교를 통한 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 지하층이라는 점과 유사 면적의 지하층 거래 사례(6,500만원/59.99㎡)를 고려할 때, 시장 가치는 약 4,000만원 ~ 5,000만원 범위로 추정됩니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 감정가 7,000만원과 거래 사례 시세 간의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 현장 답사를 통해 건물의 상태 및 층별 가치 차이를 면밀히 파악한 후, 약 4,500만원 ~ 5,500만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.