나이스옥션 법원경매 안산 2025타경521 [1] 경기도 광명시 철산동 86-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""광명북초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로
와 접하고, 남측으로 현황 약 6미터 내외의 포장도로에 접하나 도로확장(중로3류(폭 12m ~
15m))계획임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대
보호구역(광명북고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(광명북중학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 2 : 근린생활시설 및 주택 등으로 이용중임.
1층 : 근린생활시설(3개호)
2층 : 주택(2가구)
지층 : 대피소

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 고유번호: 안산지원 2025타경521 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 86-1

* 토지 면적: 166.70㎡ (약 50.41평)

* 건물 면적: 285.40㎡ (약 86.31평)

* 건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (1988년 3월 건축, 1988년 6월 사용승인)

* 건물 용도: 제1종근린생활시설 및 주택 (1층: 근린생활시설 3개 호실, 2층: 주택 2가구, 지층: 대피소)

* 감정가: 1,540,695,800원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "광명북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로 현황 약 6미터 내외의 포장도로에 접하나 도로확장(중로3류, 폭 12m~15m) 계획이 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류, 진입표면구역(김포공항), 상대보호구역(광명북중/고), 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 7일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 총 등기부채권액: 1,164,000,000원 (토지 및 건물 동일)

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원 (전입/확정 2018-11-13)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원 (전입 2020-11-25, 확정 2025-07-10)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원 (전입 2024-11-05, 확정 2024-10-30)

* 손 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원 (전입 2018-08-20, 확정 2025-06-02)

* 안 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원 (전입 2023-04-05, 확정 2025-05-30)

* 인수되는 권리: 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원임. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권에 대한 개요 정보는 기재되어 있지 않아 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 학교(광명북초등학교)와 주거지역(단독, 공동주택)이 혼재된 지역으로, 일상적인 근린생활시설 이용 수요가 있음.

* 건물 이용 현황: 1층에 3개의 근린생활시설, 2층에 2가구의 주택으로 이용 중임. 이는 지역 내 상업 및 주거 수요를 충족시키는 일반적인 근린주택 형태임.

5. 생활정보

* 편의시설: 광명북초등학교 인근이며, 주변에 상업시설 및 주거 단지가 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 교육시설: 광명북초등학교, 광명북중학교, 광명북고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함. (단, 학교 인근 지역으로 상대/절대 보호구역 지정)

6. 잠재적 리스크

* 도로 확장 계획: 남측 도로 확장 계획이 있어 향후 토지 이용 및 건물에 일부 영향을 줄 수 있음.

* 공법상 제한: 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 존재함.

* 임대 관계 미상: 임차인 외 별도 임대 관계는 미상으로, 명도 협상 및 건물 내부 상태 확인 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 건물 노후화: 1988년 건축물로 노후화가 진행되었으며, 유지보수 및 리모델링에 따른 비용이 예상됨.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산동의 주거 및 교육시설 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 지역 내에서 안정적인 수요를 기대할 수 있음. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 모든 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적은 편임. 다만, 도로 확장 계획, 고도지구 등 공법적 제한 사항과 건물 노후화를 고려한 신중한 접근이 필요함. 현재 제시된 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단되며, 이를 고려한 투자 가치가 있음.

8. 투자 포인트

* 입지: 광명시 철산동의 주거 밀집 지역으로, 초등학교 인근에 위치하여 안정적인 상권 형성이 가능함.

* 활용도: 제1종근린생활시설과 주택이 혼합된 형태로, 다양한 업종의 상가 임대 및 주거 임대 수익 창출이 가능함.

* 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음.

* 시세 상승 잠재력: 철산동 지역의 전반적인 부동산 가치 상승 추세와 도로 확장 계획 등을 고려할 때 향후 자산 가치 상승이 기대됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,540,695,800원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 철산동 일대의 다세대 주택 매매가는 전용면적 기준 약 950만원~1,200만원/㎡ 수준으로 파악됨. 예를 들어, 영풍빌라(1993년식, 전용 76.92㎡)는 2026년 3월 8억 6,500만원에 거래됨. 본건의 근린주택 용도와 건물 연식(1988년)을 감안해도, 토지(166.7㎡) 및 건물(285.4㎡)의 규모와 입지 대비 감정가 15.4억원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보임.

* 예상 입찰가: 감정가 15.4억원을 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 시세 분석 결과 상 향후 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됨. 따라서, 감정가 1,540,695,800원을 기준으로 85% ~ 95% 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 최소 예상 입찰가: 약 1,309,591,680원

* 최대 예상 입찰가: 약 1,463,661,010원

* (본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.