나이스옥션 법원경매 평택 2025타경638 [1] 경기도 안성시 대덕면 소현리 248-12 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 소재 '대덕초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 남측에 서동대로가 지나고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
기호(2): 부정형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
기호(3): 부정형 평지이며, 현황 도로임.
기호(4): 부정형 평지이며, 답으로 이용 중임.
기호(5): 부정형 평지이며, 현황 도로임.
기호(7): 부정형 완경사지이며, 공업용으로 이용 중임.
기호(8): 부정형 완경사지이며, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 세로(불)임.
기호(2): 세로(불)임.
기호(3): 세로(불)임.
기호(4): 세로(불)임.
기호(5): 세로(불)임.
기호(7): 세로(가)임.
기호(8): 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(2): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(4): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>
기호(5): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(7): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(8): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 1층건으로,
(2023.12.15.사용승인)

1층 공장
외벽: 판넬마감 등,
내벽: 판넬마감 등
창호: 샷시창호 등임.

1층 공장(사무실)
외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 일부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공장 및 공장(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 및 8.은 지분매각. 공유자우선매수권 없음(대법원 2005마1078결정 참조).
2. 목록 1. 지목은 '임야'이나 현황조사서에는 '도로'로, 감정평가서에는 전(휴경지)라고 조사됨.
3. 목록 2. 지목은 '임야'이나 현황은 휴경지임(현황조사서 및 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경638 (1) 사건번호로 경기도 안성시 대덕면 소현리 248-12에 소재한 공장용지 및 건물입니다.

감정가는 2,580,835,000원이며, 총 토지면적은 5,505.00㎡(약 1,665.6평)이고 토지 지분 면적은 4,217.9832㎡(약 1,276.0평)입니다.

건물 면적은 723.00㎡(약 218.7평)이며, 건물 지분 면적 또한 723㎡(약 218.7평)입니다.

본 건은 토지 지분 및 건물 전체가 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농OOO이며, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

매각 대상은 목록 1 및 8의 경우 지분매각이며, 공유자우선매수권은 인정되지 않습니다(대법원 2005마1078결정 참조).

또한, 목록 1의 경우 지목은 '임야'이나 현황은 '도로' 또는 '전(휴경지)'로 조사되었고, 목록 2의 경우 지목은 '임야'이나 현황은 '휴경지'로 조사되었습니다.

본 건은 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

주변환경:

본 물건은 경기도 안성시 대덕면 소재 '대덕초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본 건 인근까지 차량의 진출입이 용이하며, 물건지 남측으로 서동대로가 지나고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용 및 현황:

기호(1), (2) 토지는 부정형 완경사지로 전(휴경지)으로 이용 중입니다. 기호(1)의 지목은 '임야'이나 현황은 '도로' 또는 '전(휴경지)'로 조사되었고, 기호(2)의 지목도 '임야'이나 현황은 '휴경지'로 조사되었습니다.

기호(3), (5), (8) 토지는 부정형 평지이며 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(4) 토지는 부정형 평지로 답으로 이용 중입니다.

기호(7) 토지는 부정형 완경사지로 공업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호(1), (2), (3), (4), (5) 토지는 세로(불) 상태이며, 기호(7), (8) 토지는 세로(가) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 기호(3), (4), (5) 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을9)으로 확인됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

두 권리 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 토지 및 건물 합계 2,619,600,000원이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수하여야 할 별도의 부담(유치권, 선순위 임차권 등)은 현재까지 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

임차인 서한솔은 보증금 0원, 차임 0원이며, 2025년 2월 13일 전입(사업)일자를 가지고 있습니다. 대항력은 없습니다.

본 임차인은 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 공장으로 이용 중이며, 2023년 12월 15일에 사용승인되었습니다.

주변 환경은 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 산업 활동 및 배후 수요를 고려할 수 있습니다.

자연녹지지역, 성장관리권역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 시설:

'대덕초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

서동대로가 인접해 있어 물류 이동 및 차량 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설과 농경지가 분포하고 있습니다.

혐오시설 검색 결과:

본 건의 소재지인 경기도 안성시 대덕면 소현리 인근 지역에는 안성공업단지 등 산업 시설들이 분포하고 있습니다. 또한, 안성시 시설관리공단에서 운영하는 안성시 자원회수시설이 있어 생활폐기물 소각 및 열에너지 회수 시설이 운영 중에 있습니다. 과거 안성시 대덕면 소현리의 농지에서 건설 및 생활 폐기물이 무단 방치된 사례가 있었습니다. 주변 지역(용인, 평택 등)에는 대규모 산업단지 조성 및 발전소, 폐기물 처리 시설 등의 계획으로 인해 지역 주민들의 반대와 논란이 있었던 사례들이 보고되었습니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 해당 지역은 산업 활동이 활발하고 과거 폐기물 관련 문제가 있었던 점을 고려할 때 환경 관련 시설의 잠재적 존재 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각:

토지의 일부가 지분으로 매각되므로, 공동 소유 관계 및 지분으로 인한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공유자우선매수권:

'공유자우선매수신고'라는 특이사항이 있으나, 대법원 판례에 따르면 공유자우선매수권은 인정되지 않습니다. 이에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

토지 현황 불일치:

목록 1, 2 토지의 경우 지목과 실제 현황이 다르게 조사되었습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 관련 시 인허가 과정에서 문제를 야기할 수 있습니다.

지역 제한:

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 일부 토지는 상대보호구역 등에 해당하므로, 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 대덕면 소재의 공장용지 및 건물로, 양호한 교통 접근성과 주변 환경을 갖추고 있습니다.

토지 일부의 지분매각, 지목과 현황의 차이, 공유자우선매수권 관련 특이사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지역 내 산업 활동:

해당 지역의 공장 용지로서 산업 시설로서의 가치를 지닙니다.

성장관리권역:

성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교통망 이용:

서동대로 인접으로 물류 이동 및 접근성이 뛰어나 공장 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,580,835,000원입니다.

현재 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 본 물건의 명확한 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보다 상세한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공시지가, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.