나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52341 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1051-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""안산석수초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 단독(다가구) 주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건으로,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 단독주택(다가구 주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건은 제시외건물 ㉠ ~ ㉢이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52341 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1051-9

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 963,745,890원

* 토지면적: 235.60㎡ (약 71.27평)

* 건물면적: 499.89㎡ (약 151.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 탁

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "안산석수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 다수의 임차인이 존재합니다. 특히 '인수'되는 임차권이 다수 존재하여 매수인의 인수 부담이 발생합니다. 등기부상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 아래와 같습니다.

* 임차인 현황:

* *: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2025-07-29

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 있음

* 비고: -

* *: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자: 2010-10-07

* 확정일자: 2024-07-22

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 있음

* 비고: -

* *: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액 미상으로 인수 부담 주의 필요.

* *: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-09-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액 미상으로 인수 부담 주의 필요.

* *: 주택도시보증공사(문 / 문진환)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-06

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을9' 순위로, 매수인에게 인수되는 임차권임.

* *: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액 미상으로 인수 부담 주의 필요.

* *: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없으므로 배당 절차에 따라 처리됨.

* *: 한국토지주택공사(최 / 최창용)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-28

* 확정일자: 2019-03-05

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: -

* *: 탁 (탁순화)

* 보증금: 70,000,000원 (2019.10.30.확정, 2024.11.20. 10,000,000원 증액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-02

* 확정일자: 2019-10-30 / 2024-11-20

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을10' 순위로, 매수인에게 인수되는 임차권임.

* *: 한국토지주택공사(정 / 정만식)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-13

* 확정일자: 2021-04-27

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을11' 순위로, 매수인에게 인수되는 임차권임.

* 등기부 요약 (매수인 인수 권리):

* 건물 을구 9번: 주택임차권, 문진환, 170,000,000원, 말소: 인수

* 건물 을구 10번: 주택임차권, 탁순화, 70,000,000원, 말소: 인수

* 건물 을구 11번: 주택임차권, 한국토지주택공사(정만식), 75,000,000원, 말소: 인수

* 총 인수 보증금 합계: 170,000,000 + 70,000,000 + 75,000,000 = 315,000,000원.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 안산시 단원구 선부동의 주거지역에 위치하고 있으며, 단독/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역임.

* 인근 시설: 안산석수초등학교, 경일관광경영고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 교육시설: 안산석수초등학교, 경일관광경영고등학교 등 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리함.

* 교통편의성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 주거환경: 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성도 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권:

* 을구 9번 문진환(주택도시보증공사): 170,000,000원

* 을구 10번 탁순화: 70,000,000원

* 을구 11번 한국토지주택공사(정만식): 75,000,000원

* 총 인수 보증금은 315,000,000원으로서, 매수인이 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액임. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 보증금 미상 임차인: 김 , 김 , 임 임차인의 보증금액이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 56.00㎡가 존재하며, 본건은 일괄매각 대상에 포함됨. 이는 별도의 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있음을 의미함.

* 건물 구조: 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등임. 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비는 되어있으나, 건물 노후도 및 유지보수 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 편의시설이 인접해 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 총 315,000,000원에 달하며, 보증금이 미상인 임차인이 다수 존재하여 잠재적 인수 부담이 상당합니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 높은 인수 보증금은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 선부동의 입지: 지역 내 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치.

* 다가구주택 용도: 임대 수익 창출 가능성.

* 교육 및 생활 편의시설 인접: 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소.

* (주의: 투자 포인트는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감안한 경우에 해당함)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 963,745,890원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 총액이 315,000,000원에 달하므로, 실제 매수인의 총 현금 투입 금액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서 예상 입찰가를 산정함에 있어서는 이러한 인수 보증금을 반드시 고려해야 하며, 단순히 감정가 대비 할인율을 적용하는 것만으로는 부족합니다.

보증금 미상 임차인들의 실제 보증금액 확인 및 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여, 총 예상 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금) 대비 수익성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성, 수익률 분석 등에 따라 달라지므로, 본 보고서에서는 특정 금액 제시보다는 인수 부담을 고려한 투자 분석의 중요성을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.