나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55992 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ""서수원 버스터미널"" 남동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서등이 소재
하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하5층-15층 건 중 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1,2)
공부상 휴게음식점이나 현황 ""사무실""로 이용중임.(후면 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 30미터 내외, 서측으로 로폭 약10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

기호(2)
도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

공부상 휴게음식점이나 현황상 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55992 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층107호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도는 업무시설, 기타 용도로는 업무시설 및 근린생활시설로 기재됨)

감정가: 799,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

건물 면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하5층-15층 건물 중 1층 107호

건물 용도 (공부상): 휴게음식점

건물 용도 (현황): 사무실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원 버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 건물은 이마트, 농협하나로마트 등 다양한 편의 시설과 인접해 있으며, 수원~안산간 42번 국도변에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 또한, 서수원 버스터미널과 가까워 광역 교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 부안수산업협동조합의 근저당권(접수일자 2020-01-30, 채권최고액 977,520,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (신영호외 1명)

- 수원세무서장, 수원세무서, 국민건강보험공단, 수원시, 수원시청 등의 압류 내역 다수 (모두 말소 예정)

- 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정 (2025타경55992)

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등의 구체적인 사항은 파악되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 부안수산업협동조합의 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위의 모든 권리(압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구운동 일대는 서수원 버스터미널을 중심으로 상업 시설이 발달한 지역입니다. 특히, 본 건과 가까운 곳에 이마트, 농협하나로마트 등 대형 편의시설이 위치하고 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다.

5. 생활정보

서수원 버스터미널이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 아파트, 주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 학교, 공원, 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황상 이용의 차이

공부상 용도는 휴게음식점으로 기재되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중입니다. 향후 건축물 대장상 용도 변경 또는 원상 복구 등의 필요성이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대 관계에 대한 구체적인 내용이 미상으로 남아 있어, 혹시 모를 숨겨진 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서수원 버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도(휴게음식점)와 실제 이용 현황(사무실)이 달라, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전한 물건입니다.

* 우수한 입지 조건: 대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어나며, 다양한 편의시설 및 주거 밀집 지역과 인접합니다.

* 활용 가능한 상권: 일반상업지역에 위치하며, 인근에 대형마트 등 편의시설이 많아 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 가치: 공부상 용도와 현황 용도 차이를 해소하거나, 현 상태로 활용 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 799,000,000원입니다. 예상 입찰가는 상기 물건의 권리 분석 결과 인수할 권리가 없다는 점, 입지 조건의 우수성 등을 고려하되, 공부상 용도와 현황 이용 간의 차이로 인한 잠재적 리스크 및 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 세금, 수리비 등 부대 비용을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 위 고려사항을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55992 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층107호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도는 업무시설, 기타 용도로는 업무시설 및 근린생활시설로 기재됨)

감정가: 799,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

건물 면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하5층-15층 건물 중 1층 107호

건물 용도 (공부상): 휴게음식점

건물 용도 (현황): 사무실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원 버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 건물은 이마트, 농협하나로마트 등 다양한 편의 시설과 인접해 있으며, 수원~안산간 42번 국도변에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 또한, 서수원 버스터미널과 가까워 광역 교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 부안수산업협동조합의 근저당권(접수일자 2020-01-30, 채권최고액 977,520,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (신영호외 1명)

- 수원세무서장, 수원세무서, 국민건강보험공단, 수원시, 수원시청 등의 압류 내역 다수 (모두 말소 예정)

- 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정 (2025타경55992)

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등의 구체적인 사항은 파악되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 부안수산업협동조합의 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위의 모든 권리(압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구운동 일대는 서수원 버스터미널을 중심으로 상업 시설이 발달한 지역입니다. 특히, 본 건과 가까운 곳에 이마트, 농협하나로마트 등 대형 편의시설이 위치하고 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다.

5. 생활정보

서수원 버스터미널이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 아파트, 주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 학교, 공원, 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황상 이용의 차이

공부상 용도는 휴게음식점으로 기재되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중입니다. 향후 건축물 대장상 용도 변경 또는 원상 복구 등의 필요성이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대 관계에 대한 구체적인 내용이 미상으로 남아 있어, 혹시 모를 숨겨진 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서수원 버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도(휴게음식점)와 실제 이용 현황(사무실)이 달라, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전한 물건입니다.

* 우수한 입지 조건: 대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어나며, 다양한 편의시설 및 주거 밀집 지역과 인접합니다.

* 활용 가능한 상권: 일반상업지역에 위치하며, 인근에 대형마트 등 편의시설이 많아 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 가치: 공부상 용도와 현황 용도 차이를 해소하거나, 현 상태로 활용 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 799,000,000원입니다. 예상 입찰가는 상기 물건의 권리 분석 결과 인수할 권리가 없다는 점, 입지 조건의 우수성 등을 고려하되, 공부상 용도와 현황 이용 간의 차이로 인한 잠재적 리스크 및 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 세금, 수리비 등 부대 비용을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 위 고려사항을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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