나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1203 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 101동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ""보정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 단독주택단지, 연립주택단지, 골프장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골트러스지붕 20층 건내 5층 504호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 새시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨‘내부구조도’참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형 완경사의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도
로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개
발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>.

*기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1203 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 101동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 1,070,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 79.76㎡ (약 24.13평)

건물면적: 152.39㎡ (약 46.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 단지, 연립주택 단지, 골프장 등이 혼재된 지역입니다. 보정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

2.4. 주변시설 (외부 검색 결과 포함)

행원마을동아솔레시티아파트는 보정초등학교, 보정중학교, 죽전고등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 골프장이 위치하고 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건은 다수의 권리관계가 설정되었으나, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2017-09-11 접수, 396,000,000원)보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 936,898,019원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-07-20

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸하며, 인수해야 할 권리(배당이의, 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 보정동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 골프장 등의 여가 시설도 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 행원마을동아솔레시티

사용승인일: 2003년 3월 5일

총 동수: 36개 동

총 세대수: 1,701 세대

최고 층수: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주차시설: 총 490대 (지상 32대, 지하 55대 - 제공된 정보와 다소 차이가 있음. 일반적으로 지하 주차대수가 더 많음.)

* 총괄표제부 상 총 주차대수: 3848대 (실내기계식 0대, 실외기계식 0대, 실내자동 3308대, 실외자동 540대)

5.2. 내부구조 및 설비

건물은 철골철근콘크리트조 철골트러스지붕 20층 건물 내 5층 504호이며, 전용면적 152.39㎡ (약 46.10평)입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 엘리베이터, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

해당 물건은 임차인 박 이 거주 중이나 대항력이 없으므로 낙찰자가 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. (임대관계는 미상임)

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 집합건물 등기부상 권리관계

집합건물 등기부상 여러 권리가 혼재되어 있었으나, 대부분 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 위치한 대형 아파트 단지 내 물건으로, 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 뛰어납니다. 아파트 자체의 관리 상태 및 편의시설도 양호한 편이며, 학군 또한 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 실거래가 정보가 일부 상이한 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 안정적임.

* 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 버스 정류장 및 지하철역 접근성이 좋아 교통이 편리함.

8.2. 명확한 권리관계

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸하여 낙찰자가 부담할 권리가 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.

8.3. 대형 평형

* 전용면적 152.39㎡ (약 46.10평)으로 중대형 평형에 해당하여 수요층이 탄탄함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,070,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(JSON)에 따르면 2026년 7월 1일, 152.386㎡ 면적이 115,000(1억 1천5백만원)에 거래된 것으로 나타나 있으나, 이는 해당 면적 및 현 시세와 현저한 차이를 보여 데이터 오류 가능성이 높습니다.

따라서 감정가를 기준으로 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격까지 고려해볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 약 9억 5천만 원 ~ 10억 7천만 원

* 추천 입찰가: 10억 원 (감정가 대비 약 93.5%)

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.