나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33429 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 217호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 217호 외 4개호로서
외벽 : 석재붗임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㄱ6871-12번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>.

6871-13번지, 6871-14번지, 6871-15번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과
확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33429 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 217호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 171,000,000원

* 토지 면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

* 건물 면적: 40.74㎡ (약 12.33평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 공장(지식산업센터)임.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주위에는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 217호로서, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감이며 창호는 새시 창호입니다.

* 토지 이용 상태: 4필 1단의 장방형 토지로서, 현재 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접합: 본건은 동측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 7월 12일자 하나은행 근저당 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 말소 기준 권리 이하 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황:

* 갑2 (2022-07-12): 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 (2022-07-12): 근저당 (하나은행, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2023-12-05): 압류 (김포시)

* 갑6 (2025-05-02): 임의경매 (유에이치케이제오차유동화전문, 840,000,000원)

* 갑7 (2025-06-09): 가압류 (한국에셋채권대부주식회사, 4,092,949원)

* 갑8 (2025-06-13): 가압류 (신용보증기금, 338,100,139원)

* 갑9 (2025-07-21): 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 54,623,103원)

* 등기부 채권 총액: 1,236,816,191원 (감정가 171,000,000원 대비 상당한 금액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 존재하더라도 대항력 없는 임차인이거나 보증금이 없는 임대차 계약일 가능성이 높습니다. 다만, '미상'이라는 정보는 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 김포시 구래동의 신흥 택지지구 내에 위치하며, 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* "한가람초등학교" 인근으로 주거 및 교육 관련 시설이 분포하고 있어, 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권은 전반적으로 보통 수준으로 평가되며, 지식산업센터 종사자 및 인근 거주민을 주요 이용층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "한가람초등학교"가 남서측 인근에 위치하며, 일반적인 지식산업센터 단지 내 또는 인근에 형성되는 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권 금융기관의 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 처리 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 공동 담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 담보 물건의 가치 변동이 본 물건에 영향을 줄 수 있음을 의미합니다.

* 임대 관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 여부와 별개로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도: 공부상 공장(지식산업센터) 용도로 되어 있어, 실제 사용 목적에 따른 업종 제한이나 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 공공공지(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당될 수 있어, 향후 건축이나 개발 관련 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 호실로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 매각을 통해 말소기준 권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 유동화 물건 및 공동담보라는 특성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로, 명확한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 전 해당 제한사항에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역에 자리하고 있어 관련 수요층 확보 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 저평가되었을 가능성이 있으므로, 면밀한 시세 조사 후 적정 입찰가 산정 시 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 실거래가, 유사 물건 낙찰 사례, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 명도 비용 및 기간 추정, 그리고 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 171,000,000원이며, 총 채권액은 1,236,816,191원으로 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 최소 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 치열하게 이루어질 가능성을 시사합니다.

* 추가적인 심층 분석 및 전문가 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.