나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1192 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티택지개발지구이에이에이3블록 송산그린시티요진와이시티 105동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018년 10월 11일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층, 지상20층 건물 내 제12층 제1203호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-06)(새솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(공급계약서에 따르면 대지면적이 포함된 것으로 보이므로 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1192 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티택지개발지구이에이에이3블록 송산그린시티요진와이시티 105동 12층 1203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 585,000,000원

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평) (전용면적)

토지면적 (단지 전체): 52,463.00㎡ (약 15,868평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기 상태이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨. 공급계약서에 따르면 대지면적이 포함된 것으로 보이므로 추가 확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 건물 정보

사용승인일: 2018년 10월 11일

구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 20층 건물 내 제12층 제1203호

마감: 외벽 석재붙임 및 몰탈위 페인트, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시 등

이용상태: 아파트로 이용 중

2.3. 토지 이용 및 도로

토지형상: 사다리형

이용상태: 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중

도로상태: 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)

지정사항: 소로3류, 중로2류 접합

행위제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(새솔초등학교), 절대보호구역, 특수지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 2019년 2월 20일 농협은행주식회사 근저당권 (315,000,000원)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 약 805,400,000원

3.3. 소멸 및 인수 여부

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설, 주상용 부동산이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함.

새솔초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호함.

송산그린시티 개발 계획에 따라 잠재적인 상권 성장 가능성을 보유하고 있음.

4.2. 교통 및 편의시설

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능함.

인근 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트 단지 내 위치, 2018년 10월 준공으로 비교적 신축에 속함.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖춤.

5.2. 교육 환경

단지 남동측 인근에 새솔초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.3. 교통 환경

단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

차량 출입이 원활한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

소유권 행사의 명확성 및 재산권 보호를 위해 가장 중요한 리스크 요인임.

매각 목적물 및 평가에 포함되었으나, 공급 계약서 등 관련 서류를 통한 면밀한 확인 및 법률 전문가의 자문이 필수적임.

6.2. 임대차 관계 미확인

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 보증금, 차임 등이 미상인 상태이므로 예상치 못한 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

6.3. 다수의 토지 이용 제한

제2종일반주거지역 외, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등 다양한 법규 및 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 주변 시설

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 주변 개발 계획에 따라 환경이 변화될 가능성은 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 송산그린시티 개발 계획에 따른 지역 성장 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 심각한 권리상 하자가 존재하며, 이는 소유권 행사 및 재산권 보호에 있어 중대한 불안 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미확인된 점 역시 주의가 필요합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통한 직접적인 시세 및 현황 파악은 물론, 반드시 법률 전문가와 상담하여 대지권 미등기 문제 해결 방안 및 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후에 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 내 신축 아파트: 지역 개발 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 잠재적 시세 차익: '대지권 미등기'와 같은 권리상 하자로 인한 시세 대비 저평가 가능성.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 아파트 밀집 지역으로 인한 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 585,000,000원을 기준으로 입찰가 산정의 출발점으로 삼을 수 있습니다.

하지만, '대지권 미등기' 및 '임대관계 미상'과 같은 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 문제 해결에 소요될 비용 및 잠재적 손실 가능성을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 투자자 본인의 철저한 사전 조사, 현장 확인, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.