나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55961 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통
입니다.

교통상황

본건까치 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(에버라인'용인
중앙시장역')이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형행활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중으로 탐문되나, 관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조 등은 별도의 건물개황도면을 참조하시기 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 내 평탄화한 부정형의 토지로 '도시형생활주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.
- 본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의
건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니
경매참가 시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.
2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55961 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 3층302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

건물명은 아이홈이며, 건축물대장에 따르면 2021년 9월 17일에 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 220,160,600원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 토지면적은 70.73㎡(약 21.42평), 건물면적은 45.80㎡(약 13.85평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 조건은 보통입니다 [cite: 감정평가서요약].

교통상황: 본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철 '용인중앙시장역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다 [cite: 감정평가서요약].

인근시설:

* 교육시설: 용인초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 상업시설: 용인중앙시장이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통시설: 용인중앙시장역(에버라인)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상가와 편의시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (구동현)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-15

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고: 인수 대상 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리:

수원지방법원 강제경매개시결정(2025타경55961)으로, 2025년 5월 13일 접수된 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

인수 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번 순위의 주택임차권등기가 있습니다. 이는 2024년 4월 1일에 등기되었으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 권리입니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

등기부 요약:

집합건물 등기부상 주택임차권(을1)이 있으며, 이는 인수되는 권리입니다. 소유권이전 등기(갑3, 갑4)와 강제경매(갑5, 말소기준권리) 등이 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 김량장동은 용인시 처인구의 중심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 분포하고 있습니다. 용인초등학교, 용인중앙시장 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택은 약 128,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 예원빌라 (342-9번지, 49.53㎡): 128,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 공신주택 (201-3번지, 55.46㎡): 180,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 유일아트빌 (159-22번지, 67.35㎡): 200,000,000원 (2025년 12월 거래)

평균 시세는 약 250만원 ~ 320만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물면적(45.80㎡)을 고려할 때, 시세는 대략 134,000,000원 ~ 147,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 용인중앙시장역(에버라인) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 차량 접근성도 양호합니다 [cite: 감정평가서요약].

* 주변 상업 및 편의시설: 용인중앙시장이 인접해 있어 생활 필수품 구매 및 시장 이용이 편리합니다.

* 주변 문화 및 교육시설: 용인초등학교가 가까워 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다 [cite: 감정평가서요약].

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수: 주택도시보증공사(구동현) 임차인은 보증금 235,000,000원으로, 대항력이 있어 매수인에게 보증금 잔액 인수 위험이 있습니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정평가액(220,160,600원)보다 높으므로, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 어려울 경우 매수인이 상당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 내부 미확인: 관계인의 폐문부재로 건물 내부를 확인하지 못하여 정확한 이용 상태, 구조, 관리 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다 [cite: 감정평가서요약].

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 김량장동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 특히 용인초등학교와 용인중앙시장 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 매수인이 보증금 상당액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 잠재적인 하자나 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용인초등학교, 용인중앙시장, 용인중앙시장역(경전철) 등 생활 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 수요: 다세대주택 및 도시형 생활주택으로서 지역 내 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있다면, 입찰 전략에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 자료에 따르면, 본건의 시장 가치는 약 134,000,000원에서 147,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금(235,000,000원) 위험이 매우 크며, 감정평가액(220,160,600원) 대비 시세가 낮은 점을 감안할 때, 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가는 약 140,000,000원으로 산정합니다.

단, 실제 총 인수 비용은 입찰가에 임차인 보증금 잔액 인수분(예상: 235,000,000원)을 합한 금액이 되므로, 총 지출 예상액을 신중히 검토해야 합니다.

주의사항:

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 임차인의 보증금이 감정평가액을 초과하므로, 해당 보증금 인수 여부 및 금액을 철저히 확인하시기 바랍니다. 또한, 내부 미확인으로 인한 수리비 등 추가적인 비용 발생 가능성에 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.