나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55959 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 340-8 그린파크 2동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 ""남곡2리 복지회관"" 남측 인근에 위치
하며 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고
등이 혼재하고 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 204호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임
창 호 : 알루미늄샷시 이중창임

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용(후첨""내부구조도""참조)중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경시지대에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측이 로폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부
제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 윤금순)로부터 2026.5.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55959 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 340-8 그린파크 2동 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 41.65㎡ (약 12.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.52㎡ (약 9.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 163,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 "남곡2리 복지회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 204호로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임, 창호는 알루미늄샷시 이중창으로 되어 있습니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 서하향 완경사 지대에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2020-03-30, 성춘희

* 소유권이전: 2021-03-29, 김지연 (매매)

* 주택임차권: 2024-05-13, 윤금순 (말소 예정) - 보증금 163,000,000원, 전입일자 2022-06-30, 확정일자 2022-05-03

* 압류: 2022-07-18, 시흥세무서장 (말소기준권리)

* 압류: 2023-05-11, 울산세무서장 (말소)

* 압류: 2024-01-31, 서울특별시 (말소)

* 강제경매: 2025-05-13, 주택도시보증공사 (말소) - 채권액 163,000,000원

3.2. 말소기준권리

갑5 압류 (시흥세무서장, 2022-07-18)

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 임차인 윤금순의 경우, 전입일자(2022-06-30)와 확정일자(2022-05-03)가 말소기준권리(2022-07-18)보다 빠르지만, 등기부상 주택임차권(을3)에 '말소'로 표기되어 있고, 임차인 현황에도 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 실거래 자료에 따르면, 본건과 유사한 용인시 처인구 양지면 남곡리 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 17일 거래된 G-cozy빌 D동 (전용면적 46.12㎡)은 159,940,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 27일 거래된 센텀빌 D동 (전용면적 37.26㎡)은 137,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 16일 거래된 센텀스몰시티 501동 (전용면적 68.656㎡)은 183,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건의 건물 면적은 32.52㎡(약 9.8평)입니다. 이는 위 사례 중 센텀빌 D동(37.26㎡)과 유사한 규모입니다. 센텀빌 D동의 거래 금액(137,500,000원)을 기준으로 평당 단가를 계산하면 약 3,690,000원/㎡ (137,500,000원 / 37.26㎡)입니다.

본건의 면적(32.52㎡)에 이 단가를 적용하면 약 119,850,000원 정도의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 127,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원으로 가정할 경우, 권리 관계의 불확실성을 고려하여 감정가의 85% 수준인 약 108,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "남곡2리 복지회관" 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 무난합니다.

5.2. 건축물 설비

건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

주택임차권 등기상 임차인 윤금순의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 상황입니다. 그러나 명시된 정보 간의 상충(선순위임에도 말소 및 대항력 없음 기재) 및 확약서의 법적 효력성에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만일 임차인의 대항력이 인정될 경우, 임차보증금 163,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 보증 관련 사항이 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건이 공동담보로 진행되는 경우, 경매 신청 채권액 외 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본건의 매각 진행이나 채권 배당에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 127,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 약 120,000,000원 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 권리 관계상 임차인 윤금순의 대항력 유무에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 현재 제시된 정보로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 토지이용계획상 여러 규제를 받고 있다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 비교적 무난한 입지 조건과 대중교통 이용 편의성을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 접근 가능성: 감정가 및 예상 입찰가가 주변 시세와 비교할 때, 권리 관계 명확화 시 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이라고 가정하고, 권리 관계의 불확실성에 대한 위험 부담을 반영하여, 감정가(127,000,000원)의 85% 수준인 약 108,000,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.