나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1182 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 480-113 6동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성감정 · 평가일 2025.05.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 기타지붕, 지하 층/지상3층 건물로,
외벽: 석재붙임, 드리이비트, 철근콘크리트 몰탈 노출 마감 등.
창호: 새시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.(후첨 ""사진용지"" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 수원지방법원 2025타경1182 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 480-113 6동

건물 용도: 단독주택

감정 평가액: 278,957,490원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분: 0㎡ (0평)

건물 면적: 173.83㎡ (약 52.58평)

건물 지분: 173.83㎡ (약 52.58평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 이OO

2. 물건 상세 정보

2.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 층/지상 3층으로 이루어져 있습니다.

외벽은 석재 붙임, 드라이비트, 철근콘크리트 몰탈 노출 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

준공일은 2018년 10월 26일이며, 사용승인일은 2023년 09월 07일입니다.

2.2. 이용 현황

현재 단독주택으로 이용 중입니다.

3. 입지조건

* 소재지는 경기도 용인시 처인구 남동 지역입니다.

* 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 초등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다.

* 지역 내 도로망 접근성이 양호하여 시내 이동이 용이합니다.

* 인근에 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 현재 제공된 정보 및 지도상 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 02일 접수된 이수영 씨의 근저당권(65,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 가압류(이해옥, 박선정, 세화새마을금고), 임의경매(이수영) 등은 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 총 채권액은 1,684,250,000원입니다.

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 김웅섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 건물에 대한 대지 사용권(법정지상권) 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물만 매각되는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

5. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 및 연립 주택이며, 면적이 본 물건(52.58평)보다 작은 소형 평형대(15.6평 ~ 25.6평)입니다.

* 소형 다세대/연립의 평당 매매가는 약 1,170만원에서 1,800만원 선으로 확인됩니다.

* 본 물건은 단독주택이며, 면적이 더 넓어 단순 비교는 어렵습니다.

* 유사한 조건의 용인시 처인구 남동 지역 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 대략 5억 원에서 7억 원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 본 물건은 토지가 포함되지 않은 건물만 매각이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 중대한 권리상의 문제가 있어 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교육 시설을 이용할 수 있습니다.

* 인근 단독주택 단지 내 위치하여 상대적으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 토지에 대한 사용 권리를 별도로 확보해야 하므로, 토지 소유자와의 협상 또는 별도의 지료 지급이 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있으며, 최악의 경우 건물 철거 명령이 내려질 수도 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(김웅섭): 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 계약 조건 및 대항력 유지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동 담보 물건: 경매 신청 채권 외 다른 채권자가 있을 수 있으며, 추가적인 권리 관계 복잡성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 단독주택 건물입니다. 비교적 최근 건축된 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있으나, 토지가 포함되지 않고 건물만 매각되는 점과 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 매우 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 점유 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 이러한 복합적인 권리상의 하자 때문에 현 시세 대비 상당한 가격 하락이 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 단독주택 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 주거 지역 내 입지: 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계 명확화 시 저가 매수 기회: 토지 사용 권리 및 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 건물을 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 278,957,490원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 단독주택 시세 (추정): 5억 원 ~ 7억 원

본 물건은 토지 미포함 및 법정지상권 불분명이라는 중대한 권리 하자가 존재합니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기보다, 토지 사용에 대한 명확한 해결 방안(토지 임대차 계약 체결, 법정지상권 확보 또는 토지 낙찰 등)을 전제로 산정해야 합니다.

만약 토지 사용 권리를 법정지상권으로 확보하고, 임차인 문제를 모두 해결하는 데 드는 총비용을 감안하더라도, 본 건물의 순수한 건물 가치를 평가해야 합니다. 주변 소형 주택의 평당 가격(약 1,170만~1,800만 원)과 단독주택의 가치를 감안하되, 법정지상권 리스크로 인한 가치 하락분을 크게 반영해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 법정지상권 해결 비용 및 토지 소유자와의 협상 가능성, 그리고 임차인 관련 리스크 등을 감안하여, 감정가 대비 50% ~ 60% 수준 에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 약 1억 4천만 원 ~ 1억 7천만 원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. 단, 이는 권리관계 해결 가능성 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.